走在上海外灘，洋氣的萬國建筑群依舊屹立，然而走進(jìn)外灘某某號內(nèi)卻明顯感覺到人氣不足，多年前高調(diào)進(jìn)駐的奢侈品牌HUGO BOSS、Giorgio Armani等已陸續(xù)撤離外灘。

　　記者昨日多方采訪獲悉，缺乏人氣、低營業(yè)額、新增大量購物中心的競爭是使諸多一線大牌撤出外灘的主因。不僅是外灘，原本一些黃金商圈內(nèi)的商鋪也集體撤出后空置至今，上海灘最負(fù)盛名的淮海路商圈也出現(xiàn)了數(shù)家沿街商鋪閑置的景象。

　　這背后是人流向外延流動后，二類商圈和二三線城市新項(xiàng)目吸引走了大批品牌商與人氣，“黃金”商圈內(nèi)的陳舊物業(yè)難以招商，而高端消費(fèi)走低后，國際大牌們也在華尋找新的發(fā)展路徑。

　　低到達(dá)率、10倍銷售差額

　　曾經(jīng)，外灘商業(yè)以奢侈品牌集體入駐著稱，有位掌管外灘一高級物業(yè)的外籍高管自豪地表示排隊(duì)要進(jìn)入該物業(yè)的國際品牌實(shí)在太多，根本無法全部滿足。

　　然而數(shù)年間，一大批奢侈品牌撤離了外灘，HUGO BOSS是最早離開外灘的奢侈品牌之一。此后，Dolce&Gabbana撤出了外灘6號，該門店被一家買手集合店取代，接著百達(dá)翡麗(Patek Philippe)與寶詩龍(Boucheron)先后撤出了外灘18號。

　　“我拿什么品牌來填補(bǔ)百達(dá)翡麗走掉的空缺？有什么品牌能與它平起平坐？”這是當(dāng)時外灘18號經(jīng)營者對媒體表述的無奈之情。這種無奈還在延續(xù)，入駐近10年的Giorgio Armani旗艦店也撤出了外灘3號。

　　為何這些奢侈品牌集體撤離？

　　“首先是‘低到達(dá)率’。外灘的確是聚集人氣之地，但其聚集的基本都是普通游客，游客的消費(fèi)力是有限的，極少有游客會大手筆在外灘奢侈品店內(nèi)大量購物。奢侈品經(jīng)營講究的是‘提袋率’，即實(shí)際發(fā)生的消費(fèi)，其客單價會非常高，但連基本的客流都沒有，那其如何做生意？”長年從事商業(yè)顧問與招商的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。

　　記者昨日在外灘觀察發(fā)現(xiàn)，大部分人都僅是拍照或在咖啡店內(nèi)消費(fèi)，極少有人走進(jìn)外灘某某號內(nèi)消費(fèi)。記者進(jìn)入一家奢侈品牌店內(nèi)看到，幾乎沒有客人，營業(yè)員表示這是常態(tài)。臨近下午茶時分，外灘一家高端餐廳內(nèi)僅零散坐著2~3桌客人，店員解釋到晚飯時客人會多一點(diǎn)。而在外灘源，或許是意識到了引流問題，近期新招商了一家咖啡店。

　　人流在店外而不入，這使得外灘高端品牌店的生意難以讓人滿意。有知情者透露，類似GUCCI這樣的一線品牌在南京路商圈內(nèi)一天的營業(yè)額有時可超過100萬元，而同類的品牌在外灘的日營業(yè)額可能僅10萬元，差距是數(shù)倍。

　　如此低的營業(yè)額匹配的外灘租金卻極高，不少招商人員反映，南京路商圈普通商鋪每天每平方米租金20元~30元，而該數(shù)字在外灘就提升到30元~40元。低收入、高成本，即便是奢侈品牌也不愿做這樣的生意。

　　品牌的算盤與人流驅(qū)動

　　“作為奢侈品牌，我們必須在整體布局上進(jìn)行調(diào)整，比如將一些貨源更多調(diào)整到有折扣價的奧特萊斯，以謀求銷量。而在開店布局上則更多側(cè)重于向二三線城市或一些新的商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)駐，因?yàn)檫@些新項(xiàng)目會給我們這些大牌免租金、貼裝修費(fèi)，甚至還埋單營銷費(fèi)。于是一線大牌就會適當(dāng)關(guān)掉一些業(yè)績差的店，而轉(zhuǎn)向新項(xiàng)目內(nèi)。”在一家歐洲奢侈品公司工作數(shù)年的余小姐坦言。

　　據(jù)悉，由于租金低于外灘等商圈，“尚嘉中心”、“K11”等已陸續(xù)吸引頂級品牌進(jìn)駐。知名婚紗品牌Vera Wang在新天地時尚購物中心開設(shè)亞洲首家婚紗旗艦店。Breguet(寶璣)則在新天地朗廷酒店開設(shè)全球最大旗艦店。Giorgio Armani雖在外灘撤出了，但其卻進(jìn)駐了上海國金中心等新項(xiàng)目。

　　更多的新項(xiàng)目還在涌來，世邦魏理仕最新發(fā)布《購物中心建設(shè)：全球最活躍城市》報告指出，2014~2016年，上海購物中心新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到約330萬平方米，將位列全球主要城市中的第一位。

　　如此多的新項(xiàng)目不僅分流了外灘的品牌商，同時也讓老字號黃金商圈的競爭加劇，一些稍陳舊的物業(yè)越來越難招租?！吧虾Ｙ徫镏行慕ㄔO(shè)高峰的成因主要是新興商圈的迅猛發(fā)展，這些商圈內(nèi)購物中心的集中供應(yīng)將會在短期內(nèi)給業(yè)主帶來一定招商和租金的壓力?！?世邦魏理仕上海研究部資深董事謝晨分析。

　　據(jù)悉，在上?；春Ｂ飞倘?nèi)，從原萬得城項(xiàng)目到茂名路段內(nèi)，有數(shù)家商鋪一直空置，難以招商，其中最著名的當(dāng)屬當(dāng)年風(fēng)光一時的原芭比旗艦店。

　　“這些項(xiàng)目有通病，就是比之目前新建的動輒10萬平方米以上的大型購物中心，老項(xiàng)目面積太小，僅數(shù)萬平方米，雖然占據(jù)黃金地段，可太小的體量難以改成購物中心或體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，要知道現(xiàn)在新項(xiàng)目為應(yīng)對電商沖擊都講究一站式服務(wù)和體驗(yàn)式消費(fèi)，小體量物業(yè)根本難以招商。芭比旗艦店數(shù)年前關(guān)閉后一直空置，其間談過好幾輪接盤者，最初是開出的租金太高，后來雖然降價到20多元每天每平方米，但此時新項(xiàng)目又出新招招攬品牌商戶，比如一些稍偏遠(yuǎn)的或二三線城市的項(xiàng)目每天每平方米租金僅10元以下，這并不是針對奢侈品的特價，就連一般的時尚品牌也可獲如此低價，這些品牌都被搶走了，黃金老商圈就更難招商了?！鄙鲜鲋檎咄嘎?。

　　除了品牌的爭奪和分流，客流流向的變化也使得老商圈越來越不“黃金”，因?yàn)榇罅砍鞘兄行木用癜岬浇?，一批社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目崛起，沖擊了老“黃金”商圈?！顿徫镏行慕ㄔO(shè)：全球最活躍城市》報告顯示，隨著新興商圈的迅猛發(fā)展，超過80%的新增供應(yīng)位于次級商圈。供應(yīng)相對集中的區(qū)域主要包括虹橋商務(wù)區(qū)、七寶、五角場和新江灣、蘇河灣等。

　　上海市商業(yè)信息中心和上海購物中心協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2013年上海郊區(qū)購物中心營業(yè)收入增長17.4%，遠(yuǎn)高于同期中心城區(qū)購物中心營收增長的3.2%。

　　據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部不完全統(tǒng)計，一般上海內(nèi)環(huán)的購物中心年銷售額可超過10億元，而如今奉賢南橋國際商業(yè)廣場這類項(xiàng)目的年?duì)I業(yè)額也可超過10億元。巨大的競爭壓力讓看似黃金地段的商圈正逐漸褪色。