近日，環(huán)球影城主題公園在北京的項(xiàng)目獲批，讓主題公園的投資市場再次引人關(guān)注。在國內(nèi)，“主題公園+地產(chǎn)”的發(fā)展模式并不罕見，而其中不乏掛羊頭賣狗肉的失敗典型。業(yè)界普遍認(rèn)為，在《旅游法》以及《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》的指引和制約下，旅游用地將有望得到規(guī)范，主題公園的發(fā)展或逐步踏上健康軌道。

　　國內(nèi)主題公園投資熱再起

　　在政策松綁下，主題公園的投資熱潮再次掀起。自2011年國家發(fā)改委、國土資源部、住建部曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知》，到2012年，中國人民銀行明確提出“對高爾夫球場、大型主題公園等國家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款”，國內(nèi)主題公園的建設(shè)受到了制約。直到去年3月，國務(wù)院11個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園發(fā)展的若干意見》，規(guī)定主題公園項(xiàng)目新建、擴(kuò)展應(yīng)嚴(yán)格履行相應(yīng)核準(zhǔn)程序，從“叫?！钡健耙?guī)范發(fā)展”，這被業(yè)界解讀為對“主題公園發(fā)展的解禁”。

　　隨后，國內(nèi)外對主題公園的投資熱潮繼而再次掀起。幾大國際旅游公司將投資重點(diǎn)由周邊國家(地區(qū))移向中國內(nèi)地市場，如迪士尼繼東京、香港之后，開始在上海建造迪士尼樂園；環(huán)球影城在北京的項(xiàng)目正式落戶；默林公司旗下的杜莎夫人蠟像館繼香港之后，已在上海、武漢和北京開業(yè)。此外，長隆、萬達(dá)、華誼兄弟以及光線傳媒紛紛發(fā)展主題公園項(xiàng)目。北京聯(lián)合大學(xué)旅游學(xué)院常務(wù)副院長張凌云表示，亞太市場(包括中國在內(nèi))需求潛力巨大，發(fā)展空間廣闊，市場規(guī)模僅次于美國，超過整個歐洲，中國是世界主題樂園界大鱷們未來競相爭奪的重點(diǎn)區(qū)域市場。根據(jù)國際游樂園及景點(diǎn)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年中國主題公園的接待量已經(jīng)達(dá)到1.8億人次，同比2012年增長6%。到2025年，中國主題公園的接待量將達(dá)到3.2億人次。據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，2012-2013年中國共有14個主題公園開幕，預(yù)計到2020年，包括59個主題公園、5個水上樂園將建成運(yùn)營，總投資額達(dá)238億美元。

　　旅游與地產(chǎn)融合各取所需

　　“主題公園+地產(chǎn)”的發(fā)展模式有眾多成功案例。深圳世界之窗有限公司副董事長倪征告訴記者，在較長的環(huán)境中，主題公園的入園游客人數(shù)變化不大，隨著市場競爭的加劇，平均利潤率逐漸下滑，這是不少主題公園所面臨的周期性瓶頸。在1994年世界之窗開業(yè)之后，主題公園的資金不足以支持更大規(guī)模的項(xiàng)目，為此創(chuàng)新商業(yè)模式，一方面華僑城在深圳證券交易所借助資本市場建設(shè)了深圳歡樂谷、上海歡樂谷這一系列的歡樂谷連鎖項(xiàng)目，另一方面開創(chuàng)旅游地產(chǎn)。華僑城利用主題公園的項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步改善周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和文化氛圍，使得周邊房地產(chǎn)價值明顯高于城市其他區(qū)域，利用主題公園旅游規(guī)劃區(qū)來改善環(huán)境，和社會居民建設(shè)良好的關(guān)系，同時以建設(shè)主題公園的方式來快速開發(fā)地產(chǎn)，這樣能夠形成高收益現(xiàn)金流的覆蓋。

　　這種通過多種產(chǎn)品，包括度假區(qū)、美術(shù)館、劇院、運(yùn)動場等其他項(xiàng)目，發(fā)揮其各自優(yōu)勢，使得業(yè)態(tài)之間積極互補(bǔ)，得到了業(yè)界的普遍認(rèn)可。中國社科院旅游研究中心副主任劉德謙表示，靠地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤來發(fā)展旅游綜合服務(wù)區(qū)，可以形成堅(jiān)實(shí)的發(fā)展動力。

　　旅游營銷策劃專家鄭澤國指出，近四五年，地產(chǎn)商正在全面進(jìn)入旅游業(yè)，“旅游+地產(chǎn)”或是未來旅游發(fā)展的基本模式之一，而這種模式的確有一定的優(yōu)勢。旅游需要前期長期的投資，風(fēng)險大，回報率慢，如果旅游資源不具有稀缺性，投資風(fēng)險則更大。與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，便能一定程度上平衡風(fēng)險。另一方面，旅游與地產(chǎn)之間的結(jié)合，有助于休閑旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)型。在過去的七年里，休閑旅游得到一定的發(fā)展，但是仍然處在檔次不高的階段。比如在廣東，溫泉、漂流、濱海旅游、農(nóng)家樂等等，這些都是消費(fèi)不高的短途休閑游，真正的度假旅游還未發(fā)展成型。以清遠(yuǎn)為例，該市擁有數(shù)十個旅游景點(diǎn)，不少AAAA級景區(qū)，十多條漂流，旅游客源有所增長，但休閑度假產(chǎn)業(yè)始終未被真正帶動起來。鄭澤國分析道，這和缺乏住宿配套有關(guān)，旅游地產(chǎn)可以在遠(yuǎn)離鬧市區(qū)環(huán)境優(yōu)美的地方解決住宿問題，另一方面也可以拉動投資。

　　“這種發(fā)展模式得到追捧，一方面源自近年來中國房地產(chǎn)熱，開發(fā)商依靠開放旅游項(xiàng)目，以帶動就業(yè)，拉動GDP之名圈地，盡管這樣的發(fā)展模式有成功的范例，但不意味著可以普遍復(fù)制?！眲⒌轮t分析道，各地情況不一，消費(fèi)水平不一，購買力不同，有些地方不具備發(fā)展旅游房地產(chǎn)的條件，因而以“主題公園”發(fā)展地產(chǎn)的模式難以實(shí)現(xiàn)普遍復(fù)制。不可否認(rèn)的是，國內(nèi)主題公園的經(jīng)營狀況亦不容樂觀。根據(jù)世界旅游組織旅游專家委員會委員徐汎提供的調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)共有超過2500家主題公園，但70%虧損，20%持平，而僅有10%盈利。

　　旅游用地有望得到優(yōu)化調(diào)整

　　實(shí)際上，主題公園的投資與建設(shè)，和旅游用地密切相關(guān)。業(yè)界人士表示，旅游用地欠規(guī)范，使得不少開發(fā)商有空可鉆，有機(jī)可乘。針對旅游用地所面臨的諸多問題，《旅游法》以及最新國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》(以下稱為《意見》)進(jìn)行了明確規(guī)定。根據(jù)《旅游法》第二十條，各級人民政府編制土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)充分考慮相關(guān)旅游項(xiàng)目、設(shè)施的空間布局和建設(shè)用地要求。規(guī)劃和建設(shè)交通、通信、供水、供電、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)兼顧旅游業(yè)發(fā)展的需要。業(yè)界人士表示，這是首次站在法律高度，對旅游用地及規(guī)劃問題進(jìn)行明確闡述。

　　而《意見》提出，優(yōu)化土地利用政策，堅(jiān)持節(jié)約集約用地，按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃安排旅游用地的規(guī)模和布局，嚴(yán)格控制旅游設(shè)施建設(shè)占用耕地。改革完善旅游用地管理制度，推動土地差別化管理與引導(dǎo)旅游供給結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。另外，《意見》還明確，編制和調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和海洋功能區(qū)規(guī)劃時，要充分考慮相關(guān)旅游項(xiàng)目、設(shè)施的空間布局和建設(shè)用地要求，規(guī)范用海及海岸線占用。年度土地供應(yīng)要適當(dāng)增加旅游業(yè)發(fā)展用地。進(jìn)一步細(xì)化利用荒地、荒坡、荒灘、垃圾場、廢棄礦山、邊遠(yuǎn)海島和石漠化土地開發(fā)旅游項(xiàng)目的支持措施。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法以集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦旅游企業(yè)，修建旅游設(shè)施涉及改變土地用途的，依法辦理用地審批手續(xù)。

　　劉德謙表示，旅游用地界限不清，指標(biāo)緊缺等問題，一直以來制約了旅游業(yè)的健康發(fā)展。而《旅游法》以及《意見》提出的有關(guān)規(guī)定，為目前旅游業(yè)用地指明了正確的發(fā)展方向?！案鶕?jù)1933年《雅典憲章》中對城市功能的界定，城市應(yīng)該具有居住、休閑、工作、交通等四大功能，而目前城市的休閑功能還有待挖掘。當(dāng)我們在抱怨大媽們跳廣場舞擾民時，也應(yīng)當(dāng)考慮老百姓休閑用地少的問題。而我們需要的是實(shí)實(shí)在在豐富休閑生活的主題公園，并非偏離市區(qū)打著主題公園名號的空房子?！痹谒磥?，《意見》中提出“年度土地供應(yīng)要適當(dāng)增加旅游業(yè)發(fā)展用地，進(jìn)一步細(xì)化利用荒地、荒坡、荒灘、垃圾場、廢棄礦山、邊遠(yuǎn)海島和石漠化土地開發(fā)旅游項(xiàng)目的支持措施”等，表明旅游用地受到高度重視，如何規(guī)范旅游用地，需要進(jìn)一步落實(shí)執(zhí)行細(xì)則。