多地推進土儲專項債發(fā)行 執(zhí)行效果仍需政策優(yōu)化與配套保障

　　今年以來，土地儲備專項債發(fā)行持續(xù)推進，成為地方政府調(diào)節(jié)土地供需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、緩解債務壓力的重要抓手。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，全國已公告擬通過專項債收購存量土地的金額超1800億元，北京、廣東、湖南等地率先啟動發(fā)行。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，土地專項債不僅有助于消化閑置地塊、改善土地市場結(jié)構(gòu)，也為房企盤活資產(chǎn)、城投化解高息債務提供了資金支持。盡管政策端持續(xù)優(yōu)化，專項債執(zhí)行效果仍需在收益機制、區(qū)域協(xié)調(diào)與風險防控等方面加強配套，以實現(xiàn)“穩(wěn)市場、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的政策目標。

　　專項債收儲再推進

　　數(shù)據(jù)顯示，各地政府正加快利用專項債回收存量土地的步伐，地方債支持土地市場的穩(wěn)定作用正持續(xù)增強。

　　據(jù)企業(yè)預警通不完全統(tǒng)計，截至4月7日，全國已有多個地方政府公告擬通過專項債方式收購存量土地，合計金額已達1854億元。中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，自2025年以來，北京、廣東、四川、湖南等地已率先啟動相關項目，共計發(fā)行土地儲備專項債券524億元。

　　其中，湖南省于4月8日發(fā)行了2025年首批專項債券，土地儲備項目資金規(guī)模達94.15億元，涵蓋80個項目，涉及126宗地塊，全部為存量閑置土地。廣東省早在2月底便完成了首批土地儲備專項債發(fā)行，總規(guī)模達307.19億元，用于19個城市86個項目的土地收回工作，項目未來收益主要來源于土地出讓收入。

　　專項債支持土地收儲推進的背后，政策端的積極引導起到了關鍵作用。去年12月25日，國務院辦公廳印發(fā)《關于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，明確將專項債審核機制從“一年一審”改革為“常態(tài)化申報，按季度審核”，并在部分地區(qū)試點“自審自發(fā)”機制，以提升項目落地效率，打通資金投放通道。

　　目前，廣東、湖南等地作為首批“自審自發(fā)”省份，在專項債用于土地收儲方面率先發(fā)力。據(jù)披露，這兩地用于收購存量土地的專項債已占其提前批地方專項債額度的12%左右。

　　從全年發(fā)行預期看，各方對土地儲備專項債的潛在空間預期較高。平安證券分析師劉璐、張君瑞表示，按照2025年地方政府專項債新增額度4.4萬億元測算，假設用于收購存量土地的專項債占今年新增專項債的比重依舊是12%，那么今年用于收購存量土地的專項債規(guī)?？赡芗s為5300億元。

　　優(yōu)化土地市場供需結(jié)構(gòu)

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，投向土地的專項債券的發(fā)行，從供給端在一定程度上優(yōu)化土地市場的供需結(jié)構(gòu)，有效緩解前期積壓的庫存問題。一方面，通過回收企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置地塊，防止市場出現(xiàn)新增的過量供給；另一方面，也為當前現(xiàn)金流緊張的房企創(chuàng)造了“盤活”資產(chǎn)的窗口期，幫助其回收部分資金，降低合同負債和存貨壓力，從而起到調(diào)節(jié)市場節(jié)奏、穩(wěn)定核心城市地價的作用。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月多個核心城市新房、二手房成交量延續(xù)修復態(tài)勢，其中二手房成交量同比保持較高增速，市場仍是“以價換量”為主。4月初，多數(shù)城市的房產(chǎn)項目延續(xù)節(jié)前促銷方案和優(yōu)惠活動，吸引購房者到場咨詢及看房。

　　從專項債傳導土地市場的邏輯來看，大公資信分析師宮玉琦表示，地方政府通過發(fā)行土地儲備專項債券的方式能夠?qū)⒌统杀举Y金注入土地儲備機構(gòu)，優(yōu)先收儲企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的存量閑置土地，減少市場存量，并將這些土地重新整理為“優(yōu)地”，再將這些土地重新入市，通過差異化的供應策略緩解供需矛盾。

　　仍需政策優(yōu)化與配套保障

　　專家普遍認為，當前土地專項債作為政策工具在結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場修復方面發(fā)揮著積極作用。但若要充分釋放其效力，仍需在制度設計、收益模式、風險防控等方面進一步完善配套機制，確保專項債真正實現(xiàn)“穩(wěn)市場、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的政策目標。

　　從制度層面看，專項債發(fā)行機制正在分化。目前，北京、上海、江蘇等部分經(jīng)濟發(fā)達省市被納入“自審自發(fā)”試點，其債券審核效率、土地資產(chǎn)價值、項目推進節(jié)奏均優(yōu)于非試點地區(qū)。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，若政策執(zhí)行力度存在區(qū)域差異，長遠可能導致不同地區(qū)在專項債發(fā)行與使用方面的能力進一步拉開，區(qū)域發(fā)展不均的風險需引起關注。

　　針對債務風險問題，宮玉琦表示，專項債本質(zhì)上仍屬于“有償使用”，其還款來源依賴于土地出讓收入，若土地市場整體熱度不足，地方政府的償債能力將面臨考驗?！拔磥碓谕七M專項債使用時，需更加注重債務率與土地市場景氣度之間的匹配性，防范系統(tǒng)性風險。”宮玉琦說。

　　為提升專項債收益能力和項目穩(wěn)定性，宮玉琦建議，未來政府需進行收益模式的創(chuàng)新，結(jié)合“土地收儲+保障房”“土地收儲+綠色基建”“土地收儲+產(chǎn)業(yè)導入”等策略提升綜合收益。

　　在實操層面，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進建議，政府可以立足于土地“凈地”要求，積極完善土地使用權(quán)人提前清償銀行債務的金融支持政策，以加快抵押權(quán)的注銷?！霸趯ｍ梻谫Y的資金具有可預測性的情況下，也可設置類似6個月的窗口期(該期間內(nèi)落實帶押過戶政策)，確保專項債資金最終用于房企清償銀行債務，并且在后續(xù)工作中應該有更加清晰的規(guī)范指引?！眹儡S進說。