房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩、國內(nèi)貨幣市場(chǎng)延續(xù)緊縮常態(tài)，在此背景下，房企海外融資環(huán)境也正在加速惡化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月，房企海外融資額為56.6億美元，環(huán)比大幅下降41%，融資成本普遍增加到7%以上，融資難度大增。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林

　　融資額驟減

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房企海外融資額分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、73.9億美元、95.6億美元和56.6億美元。其中，1月和6月融資總額最多。

　　與6月相比，7月融資額環(huán)比大幅回落41%，其中10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資50.37億美元，與6月138.9億美元融資額相比大幅下降。

　　“受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內(nèi)多個(gè)城市樓市涌現(xiàn)降價(jià)潮，導(dǎo)致房企海外融資的難度有所加大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，人民幣持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致房企海外融資的難度越來越大，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂觀。

　　成本增大

　　從融資成本上看，大部分房企的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，融資成本明顯增加，這導(dǎo)致企業(yè)的資金成本負(fù)擔(dān)上漲。

　　今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債利率已有明顯上升。如世茂房地產(chǎn)2014年發(fā)行7年期6億美元債券，票息率為8.125%，利率較去年發(fā)行同期限8億美元債券提升1.5個(gè)百分點(diǎn)；方興地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房企2014年發(fā)行債券與2013年同期限債券利率均有不同程度的提升。

　　值得注意的是，在額度整體縮減、成本明顯增加的情況下，房企之間的分化也越發(fā)凸顯。相比之下，受到市場(chǎng)較高評(píng)級(jí)的領(lǐng)軍房企如萬科、保利、綠地、華潤等，仍能在弱市下保持相對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，這些企業(yè)2014年發(fā)行債券利率均在6.0%以下，在行業(yè)分化、市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期融資優(yōu)勢(shì)更為明顯。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上半年共有25家房企通過境外融資平臺(tái)發(fā)行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發(fā)債規(guī)模較去年同期略有縮減。但是，仍有多家房企多次通過境外平臺(tái)獲得較大的融資額度，如華潤置地于2月、5月共發(fā)行3筆債券總額約合人民幣達(dá)89.6億元，雅居樂于2月發(fā)行兩筆票據(jù)總額約50億元，6月綠地集團(tuán)在香港成功發(fā)行兩筆5年、10年期共計(jì)10億美元高級(jí)票據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期變化的背景下，房企投資節(jié)奏將放緩，加上境外投資者更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年海外發(fā)債將有所收緊，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)上升。在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債規(guī)模及成本優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，中小房企海外發(fā)債難度將加大。

　　尋找多渠道融資

　　另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果也顯示房企資金層面的緊張。

　　根據(jù)中原集團(tuán)研究中心測(cè)算，在今年1季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對(duì)安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度，其中有兩家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂觀。

　　上半年房企到位資金增速逐月走低，其中，定金及預(yù)收款占比（上半年比例為24.2%）僅次于自籌資金項(xiàng)目，是房企重要的現(xiàn)金流來源，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房企不能通過降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

　　在此背景下，尋找多渠道融資成為房企的當(dāng)務(wù)之急。7月28日，新城B股發(fā)布公告稱，公司旗下江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司公開發(fā)行的20億元5年期公司債已于7月25日發(fā)行結(jié)束，年利息8.9%。事實(shí)上，除了部分用于保障房代建項(xiàng)目和城中村改造項(xiàng)目的債券融資放開之外，2009年開始，國內(nèi)債券融資便已暫停，此次新城地產(chǎn)以區(qū)別于保障房建設(shè)的融資目的獲得審核通過并成功發(fā)行，實(shí)屬首例。雖然其債券利率高達(dá)8.9%，但相比以往10%的信托渠道成本已經(jīng)有所降低。

　　未來房地產(chǎn)企業(yè)融資將更趨市場(chǎng)化、資本化和多元化。據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，在今年7月100家監(jiān)測(cè)房企的融資方式中，雖然美元融資依然占據(jù)主導(dǎo)地位，占比為51%，但人民幣融資的占比已經(jīng)出現(xiàn)很大提升，占比為46%。