8月17日，龍湖長(zhǎng)城源著開盤，首批400套房全部售完。資料圖片

　　

　　逾60億！根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，這是上周末北京9盤齊開的認(rèn)購(gòu)金額。而其中多盤重現(xiàn)“日光”，在引發(fā)了小規(guī)模的樓市震動(dòng)后，也創(chuàng)下了自5月中旬以來(lái)13周的推盤新高。樓市已開始走出觀望期了嗎？

　　？9項(xiàng)目帶來(lái)2400多套新房源

　　上周末開盤的9個(gè)樓盤，包括4個(gè)改善型項(xiàng)目京投銀泰·琨御府、龍湖好望山、亦莊金茂悅、首開常青藤，2個(gè)剛需盤華潤(rùn)橡樹灣、鑫苑·鑫都匯，商住盤合生世界村和CBD東舍，以及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目龍湖長(zhǎng)城源著，共供應(yīng)房源2405套，環(huán)比上周大增194%。

　　綜合開盤熱銷的項(xiàng)目來(lái)看，“高性價(jià)比”成為共同的標(biāo)簽。無(wú)論是占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段的京投銀泰琨御府，還是喊出“北京首個(gè)旅游地產(chǎn)”的龍湖長(zhǎng)城源著，或是以價(jià)格取勝的合生世界村等，都在開盤當(dāng)天取得了不俗的戰(zhàn)績(jī)。

　　開發(fā)商銷售策略轉(zhuǎn)變

　　業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前購(gòu)房需求開始“解凍”，一些高性價(jià)比樓盤最先受到關(guān)注，客戶到訪量開始上升，蓄客周期縮短，促成開發(fā)商推盤。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，近期供應(yīng)大增的另一個(gè)原因來(lái)自于開發(fā)商銷售策略的轉(zhuǎn)變。受到樓市上半年整體低迷的影響，多數(shù)房企的銷售業(yè)績(jī)并不理想，為打破僵局，一些開發(fā)商調(diào)整銷售策略，加大不限購(gòu)、商住產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目的供應(yīng)量；甚至對(duì)直接與自住房形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的剛需盤采取直接降價(jià)促銷，以爭(zhēng)取各層次的購(gòu)房客群。

　　“自住房集中簽約也是這幾周樓市成交量維持高位水平的重要原因。數(shù)據(jù)的上漲并不代表真實(shí)的整體回暖?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅指出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周自住房項(xiàng)目當(dāng)代采育滿庭春MOMA共成交523套，占全市總成交量的23%，居商品住宅成交排名首位。

　　同題問(wèn)答

　　上周末，9個(gè)產(chǎn)品、特點(diǎn)各異的樓盤扎堆入市，均贏得熱銷。這些項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人是如何看待項(xiàng)目熱銷及市場(chǎng)變化的呢？記者分頭采訪了其中的幾個(gè)樓盤負(fù)責(zé)人。

　　？性價(jià)比高、稀缺促成熱銷

　　Q：項(xiàng)目贏得熱銷，你認(rèn)為項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是什么？

　　京投銀泰·琨御府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：我們樓盤最大的特點(diǎn)就是均好性，吸引買房人的因素有很多。像地段很稀缺，項(xiàng)目處于西三、四環(huán)之間，在雙地鐵交會(huì)點(diǎn)上；從景觀上看，毗鄰昆玉河，社區(qū)內(nèi)也規(guī)劃了主題景觀；項(xiàng)目建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)也很出彩，140-180平方米的主力三居，功能性、舒適度能滿足買房人需求。項(xiàng)目還贈(zèng)送了標(biāo)準(zhǔn)為8000元/平方米的精裝修，性價(jià)比就更突出了。因?yàn)檫@種均好性，才有了京投銀泰·琨御府開盤認(rèn)購(gòu)95%，熱銷24億元。

　　龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：稀缺性。在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，總價(jià)低的項(xiàng)目往往在資源占有方面稍顯薄弱，同質(zhì)化比較嚴(yán)重，而長(zhǎng)城源著天然享有的不可復(fù)制的資源，且定價(jià)在70萬(wàn)-200萬(wàn)元之間，甚至部分房源50萬(wàn)元起，這一價(jià)格在市場(chǎng)極具競(jìng)爭(zhēng)力。有不少客戶通過(guò)眾籌、公司購(gòu)買等方式購(gòu)買。

　　鑫苑·鑫都匯項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：鑫苑鑫都匯二期上周末開盤，認(rèn)購(gòu)金額近3億元，去化率在80%以上，正式蓄客的時(shí)間是兩周，有約70%的排號(hào)客戶成交，效果不錯(cuò)。從區(qū)域來(lái)看，鑫都匯的地段很好，緊挨著地鐵，最大的特點(diǎn)就是做成了“價(jià)值剛需”，用更精巧的設(shè)計(jì)、更好的品質(zhì)來(lái)滿足剛需的居住需求，比如項(xiàng)目層高做到了2.9米，而若是做成2.8米，能多出一層樓。我們做到了在區(qū)域內(nèi)以同樣的價(jià)格提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品。

　　合生世界村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：合生世界村最大的特點(diǎn)還是在于價(jià)格低、不限購(gòu)，因此吸引了很多剛需客群。上周，項(xiàng)目開盤的銷售均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米左右，非常適合初次置業(yè)的剛需客群。此外，從區(qū)域來(lái)說(shuō)，合生世界村毗鄰亦莊開發(fā)區(qū)，有大量的購(gòu)房需求，交通便利，而且目前周邊配套比較成熟。

　　？觀望源于限購(gòu)限貸、市場(chǎng)預(yù)期

　　Q：你認(rèn)為一段時(shí)間來(lái)導(dǎo)致購(gòu)房者觀望的原因有哪些？

　　京投銀泰·琨御府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：樓市需求一直是被壓抑的，對(duì)于高端改善型樓盤來(lái)說(shuō)，限購(gòu)影響比較大；對(duì)于剛需和普通改善型樓盤來(lái)說(shuō)，限貸影響比較大。同時(shí)還有對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期不樂(lè)觀的因素。房地產(chǎn)是一個(gè)“水漲船高”的市場(chǎng)，大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境就是這個(gè)“水”。整體預(yù)期不樂(lè)觀，買房人出手也就受到影響。

　　龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：從價(jià)格、預(yù)期、政策等幾個(gè)常見因素考慮，最主要的還是限貸政策、市場(chǎng)預(yù)期。

　　鑫苑·鑫都匯項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：剛需是“短期觀望”，因?yàn)閯傂栀I房是結(jié)婚、生子這類不能等的需求，他們買來(lái)自住，不看投資價(jià)值。但他們會(huì)擔(dān)心這個(gè)房子“值不值”，比如地段上是不是有硬傷，產(chǎn)品值不值這個(gè)價(jià)錢。而投資客戶和購(gòu)買豪宅的客群會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、信貸等波動(dòng)來(lái)決策。

　　合生世界村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)預(yù)期是目前影響購(gòu)房者觀望情緒的主要原因。畢竟人們買東西還是有個(gè)從眾心理。上周末幾個(gè)項(xiàng)目的開盤現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)都有一定的回升，促成了熱銷局面。其次，項(xiàng)目品質(zhì)也影響到購(gòu)房者是否出手。目前買家越來(lái)越理性，買房子都要講究性價(jià)比，因此購(gòu)房者對(duì)于品質(zhì)也十分重視。最后才是價(jià)格，由于合生世界村是剛需盤，雖然受到了自住房的一定沖擊，但是我們分析后認(rèn)為剛需客群的需求是一直存在的，價(jià)格并不是決定性的因素。

　　

　　

　　8月16日，京投銀泰·琨御府以73000元/平方米開盤，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)95%，熱銷24億元。 新京報(bào)記者 侯少卿 攝

　　

　　不限購(gòu)的公寓項(xiàng)目合生世界村上周末450套房源入市，目前已全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?新京報(bào)記者 吳江 攝

　　幾盤熱銷只是個(gè)信號(hào)

　　Q：你認(rèn)為買房人現(xiàn)在走出觀望期了嗎？

　　京投銀泰·琨御府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：上周幾個(gè)樓盤的熱銷，并不代表整個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)，不是普遍現(xiàn)象，頂多是個(gè)信號(hào)。這幾個(gè)項(xiàng)目都有各自的特殊性。例如琨御府的地段不可多得，長(zhǎng)城源著是一個(gè)帶有旅游度假性質(zhì)的項(xiàng)目。說(shuō)到市場(chǎng)情緒，要看到導(dǎo)致買房人觀望的因素都還在。不過(guò)，就琨御府來(lái)說(shuō)，需求還是較多的，我們計(jì)劃9月加推一部分房源。

　　龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：從上周末的市場(chǎng)情況能夠感覺(jué)到有一定的信號(hào)反饋；但如果僅僅依靠這幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況，就判斷說(shuō)開發(fā)商和市場(chǎng)的信心全面恢復(fù)，也并不客觀，因?yàn)榻酉聛?lái)還是一個(gè)去存量的過(guò)程。無(wú)論是對(duì)于企業(yè)還是購(gòu)房人而言，只要價(jià)格出現(xiàn)一定的下探，就是一個(gè)窗口期。

　　鑫苑鑫都匯項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)明顯更加細(xì)分，觀望不觀望是看產(chǎn)品，只要產(chǎn)品讓購(gòu)房者覺(jué)得物有所值，他們就會(huì)出手。我們本來(lái)打算5號(hào)樓10月份再推，現(xiàn)在計(jì)劃提前在9月推。

　　合生世界村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：我覺(jué)得應(yīng)該分開來(lái)看，從這一段時(shí)期的市場(chǎng)情況來(lái)看，投資客已經(jīng)開始走出觀望，慢慢地進(jìn)入了市場(chǎng)，希望能夠抄底。而對(duì)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)只要價(jià)格能夠承受，他們?cè)撡I房還是會(huì)買的。就上周我們項(xiàng)目開盤的情況粗略估計(jì)，投資和自住的比例大概各占一半。

　　■ 業(yè)界視角

　　觀望仍在回暖尚早

　　新京報(bào)：這周末北京三個(gè)樓盤熱銷，是不是說(shuō)明市場(chǎng)開始有回暖的趨勢(shì)？還是由于房企對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，讓房企與購(gòu)房者之間尋求到了一個(gè)新的契合點(diǎn)？

　　陳志：上周末市場(chǎng)上熱銷的幾個(gè)盤都是非常有特點(diǎn)的，這幾個(gè)盤要么是價(jià)格比較低的剛需盤，要么是位置品質(zhì)比較好的改善盤，加上此前都蓄客了一段時(shí)間，因此這些樓盤的開盤熱銷并不能簡(jiǎn)單地說(shuō)成是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)。北京市場(chǎng)整體的交易量并沒(méi)有大幅度上升，因此市場(chǎng)之后的表現(xiàn)還需要再看看。

　　新京報(bào)：之前的銷售策略主要以打折促銷為主，而這一輪開始則有明降的項(xiàng)目出現(xiàn)。我們是否可以說(shuō)，市場(chǎng)上房企的銷售策略比之前是否有了些新的變化？

　　陳志：開發(fā)商的銷售策略主要還是以銷售為目的。如果銷售目的無(wú)法達(dá)成，那么開發(fā)商肯定會(huì)調(diào)整其銷售策略。目前市場(chǎng)上來(lái)看，開發(fā)商還是以走量為主，但是直接提降價(jià)，打價(jià)格牌的開發(fā)商并不是太多。

　　新京報(bào)：從最近一段時(shí)間的銷售情況來(lái)看，一方面是一些價(jià)格低的剛需盤和位置好的改善盤好賣。另一方面也有很多項(xiàng)目在降價(jià)，甚至是直接打出了價(jià)格戰(zhàn)。這是不是說(shuō)明，目前的市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)了分化？

　　陳志：市場(chǎng)的分化一直存在著。今年由于受到了自住房的沖擊，市場(chǎng)上的分化比較明顯。尤其是對(duì)剛需項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響很大。從目前來(lái)看，購(gòu)房者還沒(méi)有看到太多的利好，因此他們的觀望情緒并沒(méi)有改變。

　　●北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志

　　改善型需求“大出手”

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，7月下旬至今北京樓市共有19個(gè)中高端改善型樓盤入市，在全市總供應(yīng)量中占比近55%，累計(jì)供應(yīng)房源2371套。隨著中高端樓盤的扎堆入市，潛移默化中改變著北京樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近期，隨著二手房市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇，中高端項(xiàng)目的去化速度正在明顯加快。據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，上周入市的中高端改善型項(xiàng)目去化率均在80%以上。位于海淀區(qū)的純新盤項(xiàng)目京投銀泰·琨御府以73000元/平米的均價(jià)在8月16日首次開盤，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率即達(dá)95%，而位于朝陽(yáng)區(qū)的首開常青藤則推出均價(jià)42000元/平米的兩棟樓王，盡管開盤價(jià)格較上一期上漲17%，當(dāng)天仍然售罄。另外，位于順義新城的龍湖好望山以及位于大興的亦莊金茂悅當(dāng)天去化率也超80%。

　　某房企負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是以大換小，還是為了孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老，這類迫切的升級(jí)改善型購(gòu)房需求，在今年以來(lái)表現(xiàn)十分突出，尤其是進(jìn)入7月份以來(lái)，改善型項(xiàng)目的銷售勢(shì)頭非常好。

　　降價(jià)促成交 未現(xiàn)整體回暖

　　隨著近期自住房項(xiàng)目集中網(wǎng)簽以及剛需房持續(xù)降價(jià)帶動(dòng)購(gòu)房客群入市成交，進(jìn)入8月份以來(lái)，北京樓市成交量持續(xù)維持高位水平。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，環(huán)比上漲12%；成交總面積達(dá)21.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11%；成交價(jià)格為21219元/平米，環(huán)比前一周基本持平。

　　“8月份樓市周成交量的持續(xù)上升，主要在于個(gè)別項(xiàng)目低價(jià)入市或大幅降價(jià)，甚至個(gè)別已經(jīng)降至同區(qū)域的歷史成交低位，市場(chǎng)底部的契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。部分持幣觀望的購(gòu)房需求出于抄底心態(tài)試探性入市，帶動(dòng)樓市成交有所復(fù)蘇?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，近期降價(jià)或平價(jià)入市的項(xiàng)目，均取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

　　據(jù)悉，上周末，不限購(gòu)的公寓項(xiàng)目合生世界村入市，已全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤?；平價(jià)入市的剛需項(xiàng)目鑫苑·鑫都匯，上周末開盤當(dāng)日的去化率超80%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)成交情況來(lái)看，成交量主要集中在降價(jià)及低于預(yù)期開盤的項(xiàng)目中，市場(chǎng)并未出現(xiàn)整體的趨勢(shì)性回暖。

　　部分持幣觀望的購(gòu)房需求出于抄底心態(tài)試探性入市，帶動(dòng)樓市成交有所復(fù)蘇?！?/p>

　　上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，環(huán)比上漲12%；成交價(jià)格為21219元/平方米，環(huán)比前一周基本持平。

　　從目前來(lái)看，購(gòu)房者還沒(méi)有看到太多的利好，因此他們的觀望情緒并沒(méi)有改變?！愔?/p>