2014 影響買房的十件事

　　“北京樓盤銷售不暢跟霧霾有關(guān)，起碼這是一個至關(guān)重要的原因，尤其是豪宅。”某知名開發(fā)商語出驚人。但即便如此，近兩年來，北京霧霾肆虐，使兩樣產(chǎn)品成為稀罕物，一個是空氣凈化器，另一個就是開發(fā)商口中能夠?qū)㈧F霾擋在門外、安心享受潔凈空氣的“防霾房”。

　　據(jù)了解，目前北京基本在售的改善樓盤以上的產(chǎn)品，都已經(jīng)在防霾性能上下工夫，好像誰沒有安裝防霾系統(tǒng)誰就會落伍似的。于是，各路開發(fā)商為了賣房開始大打抗霧霾的宣傳牌：“跟霧霾說再見”，似乎在這個霧霾長時間持續(xù)的現(xiàn)實下，我們花掉大半輩子按揭的房子，就真的可能成為安身的最后所在。

　　老人與孩子，在很多商業(yè)機構(gòu)眼里是搖錢樹，尤其是孩子的教育，無數(shù)父母為之甚至不惜傾盡身家。前段時間，有人熱炒宇宙第一中心——五道口的學(xué)區(qū)房，亦有人在北京花135萬買了個4.4平方米的房子，每平方米將近31萬元，居住條件可以想象，只為給子女上學(xué)買個進門證。不管中國樓市多低迷，學(xué)區(qū)房就像是一個神話，只見漲沒見跌。關(guān)于為什么學(xué)區(qū)房這么搶手的問題，一位教育專家一語道破原由：“購買學(xué)區(qū)房基本穩(wěn)賺不賠，價格持續(xù)飆升，孩子使用完名額，出售時又能賺一筆。即使長期持有，仍然可被視作是一項穩(wěn)定的投資”。正是有了投資屬性，才使得學(xué)區(qū)房價格居高不下，即使有新學(xué)區(qū)劃片的政策影響，不愿意錯過任何機會的家長們?nèi)匀粚@類房產(chǎn)趨之若鶩。

　　天價學(xué)區(qū)房 成為降價潮中價格孤島

　　你能想到連東四環(huán)內(nèi)豪宅棕櫚泉二手房只賣45000元—50000元/平方米，而北四環(huán)外普通公寓嘉銘桐城的二手房，即使是東西向都已經(jīng)賣到50000元—55000元/平方米。落差如此之大的原因就在于——嘉銘桐城擁有陳經(jīng)綸中學(xué)嘉銘分校，實實在在業(yè)主子女能夠進讀的名校。而在北五環(huán)外，三個社區(qū)緊挨著，半年前引進某名校分校的樓盤價格已經(jīng)達(dá)到每平方米7萬元以上，而相鄰的兩個樓盤價格都沒有突破每平方米5萬元。據(jù)了解，該片區(qū)新的劃片政策年后將出臺，因此另外兩個樓盤都有可能劃入學(xué)區(qū)，因此，兩個樓盤的開發(fā)商都在暗中憋著勁兒，一等到消息出爐馬上抬價。

　　人們不禁要問，什么樣的房子能稱得上學(xué)區(qū)房？目前開發(fā)商與學(xué)校的聯(lián)姻大概有三種方式。

　　第一種，品牌輸出。學(xué)校有品牌，人大附小、景山學(xué)校等等，聲名在外。如果開發(fā)商根據(jù)政府的規(guī)劃，在項目中或者周邊蓋出了學(xué)校的硬件，當(dāng)?shù)亟涛灿幸庠诖碎_設(shè)一座學(xué)校，而開發(fā)商又恰好能夠出面聯(lián)系上這些名校，并說服名校把他們的牌子輸出過來，即形成了種種“分?！薄?

　　第二種，師資輸出。這幾年，政府為了抹平教育水平之間的鴻溝，非常樂于基礎(chǔ)教育力量強的區(qū)縣和弱的區(qū)縣之間交流，即名?？鐓^(qū)辦學(xué)。這種帶學(xué)校的商品房，開發(fā)商能夠起到的唯一作用，就是蓋好房子，剩下的需要兩個區(qū)縣的教委先溝通，確定之后名校跨區(qū)辦學(xué)，比如人大附中朝陽分校之類的，就是這種模式。在這種模式下，因為是政府主導(dǎo)的工程，所以，名校會派出師資力量，到輸出一方任教。

　　第三種，學(xué)籍輸出。這種模式下，除了開發(fā)商蓋好的樓，名校的好老師之外，這個輸出的名校還擁有其來源地的學(xué)籍。比如，西城區(qū)的名?？鐓^(qū)到昌平的某個商品房項目里面辦了個分校，不僅有這所學(xué)校的老師、校長，還有西城區(qū)的學(xué)籍，在小升初的時候，這所學(xué)校的學(xué)生將參加西城區(qū)的派位。

　　以上這些學(xué)區(qū)房只算是小兒科，而那些傳統(tǒng)的學(xué)校本校周邊的樓盤，包括二手房，更是天價房中的天價房。

　　新政策前途未卜 學(xué)區(qū)劃片成隱患

　　前不久，北京市的人大代表到北京市師大二附中等學(xué)校調(diào)研，北京市教委主任向人大代表透露，北京市教委正在細(xì)化就近入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。由于這關(guān)系到眾多購買學(xué)區(qū)房給孩子找學(xué)位的人的切身利益，于是，消息不脛而走。最新在媒體上出現(xiàn)的說法是，要落戶住滿三年，才能上你看中的這個學(xué)區(qū)。有媒體找到了市教委此方面的一位業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，給出的答復(fù)是，落戶住滿三年才能進學(xué)區(qū)的說法，只是極個別小學(xué)、中學(xué)的要求，比如景山學(xué)校、人大附小等，北京市還沒有統(tǒng)一的關(guān)于就近入學(xué)的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　有一點是可以肯定的，買了學(xué)區(qū)房就能有就學(xué)資格未來很可能難以實現(xiàn)。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示，小區(qū)入學(xué)歸屬哪個學(xué)校主要是教育主管部門進行劃分的。對于購房者來說，購買了該小區(qū)的房子，卻不是在那個號碼范圍內(nèi)，買了等于白買。因此對于購買學(xué)區(qū)房的購房者來說，應(yīng)先確認(rèn)該房源連續(xù)兩年以上都被劃入該學(xué)校的招生學(xué)區(qū)內(nèi)才能購買。同時，由于招生情況的不斷變化，部分名校周邊學(xué)區(qū)房變動的可能性大，也是購房者要注意的問題。因此，對此類劃片并不穩(wěn)定的學(xué)區(qū)房，最好不要提前幾年購買，否則風(fēng)險過大。

　　投資需求仍然支撐學(xué)區(qū)房價

　　既然劃片有風(fēng)險，為什么還要買學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房的投資屬性無疑是主要原因。

　　據(jù)中原二手房門店海淀負(fù)責(zé)人介紹，拿緊挨中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)樓盤龍湖唐寧ONE來說，唐寧ONE在開盤時價格是18000元/平方米，而目前價格根據(jù)戶型大小不同區(qū)間大概在70000元—80000元/平方米，有的樓王甚至已經(jīng)破了10萬元/平方米。90平方米每月租金12000元，而180平方米的租到20000元。因為緊鄰中關(guān)村二小，該樓盤這些年來一直是買賣雙方的香餑餑。

　　據(jù)專家介紹，房價未來會不會漲，在北京沒有疑問，漲是毋庸置疑的，尤其是好的學(xué)區(qū)房是二手房價格上漲的“領(lǐng)頭羊”?！皩W(xué)區(qū)房是年輕夫妻的存錢罐。這樣的房子，不僅解決了孩子上好學(xué)校的問題，更可以把這個房子當(dāng)作高利貸。如果有三個人在2008年有100萬，一個人選擇存進銀行、一個人做了民間擔(dān)保貸款、一個人買了套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在笑得最開心的肯定是后者?！痹搶＜冶硎?。

　　過去幾年里，學(xué)區(qū)房價格確實增長驚人，其利潤超過民間擔(dān)保貸款是不爭的事實。但時過境遷，如今的學(xué)區(qū)房已經(jīng)是天價，針對這樣的形勢，專家建議：眼下學(xué)區(qū)房購買有兩個目的：一是解決孩子上學(xué)；二是作為家庭投資。學(xué)區(qū)房最好買一個小的，不要把改善的目的混入其中，哪怕是好學(xué)校旁邊的一居室，幾十平方米足夠了。越小的戶型，將來無論出租或轉(zhuǎn)手，都很容易。當(dāng)然如今很多學(xué)區(qū)房購買之后，需要落戶一兩年孩子方能取得入學(xué)資格，買房人應(yīng)在買之前查清楚。

　　本版文/本報記者 張艦