市場動向

　　隨著樓市回暖，部分買家正從一手樓市回流，廣州二手市場成交中，90-120平方米、300萬元總價以下的首改購房需求增多。合富置業(yè)統(tǒng)計顯示，一季度廣州一手住宅供應(yīng)仍較充裕，但六成以上貨量集中南沙、蘿崗、花都等外圍區(qū)域，中心區(qū)供應(yīng)持續(xù)稀缺。據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)，一季度，中心區(qū)總價300萬以下的供應(yīng)約為四成左右，較以往的六成以上明顯減少。受此影響，部分預(yù)算在300萬元以內(nèi)的買家逐漸轉(zhuǎn)投二手樓市。受此影響，150萬-300萬的改善型二手需求明顯增加。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，購房總價在150萬-300萬的改善型二手買家占比由原來的不足四成，上升至2015年一季度的五成以上。據(jù)悉，這部分改善需求大多為首次改善型買家，不少“賣一買一”，需求戶型大多集中90-120㎡的三房單位。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，購房面積在90-120㎡的改善型二手買家由原來的兩成左右，上升至2015年一季度的三成五。

　　業(yè)主反價現(xiàn)象不多，叫價平穩(wěn)，但議價空間縮小。2014年樓市交投低迷，造成不少盤源積壓，二手供應(yīng)相對充裕，業(yè)主提價因此受阻。另一方面，由于市區(qū)及外圍的一手樓價基本維穩(wěn)，也令二手價格上漲的動力明顯不足。此外，高樓價下，相應(yīng)的有效客源也較2012年、2013年收窄；而二手盤“有得簡”，也是業(yè)主反價不多，買家心態(tài)理性、追價動力不強(qiáng)的重要原因。不過，受政策利好以及市場回暖影響，業(yè)主的議價空間卻有所縮小，一季度的平均讓價空間為8.6%。較2014年四季度的8.9%有所縮小。

　　“330新政”降首付、降稅費(fèi)，切實(shí)地降低了買家的入市門檻，其中改善換房需求更受惠，市場信心明顯恢復(fù)。龍斌透露，新政出臺后首周，二手客的上門量、看樓量增加了三成左右，其中不少為換房需求。由近期市場情況，政策效應(yīng)立竿見影，二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。

　　龍斌由此預(yù)計，4月份以及“五一”期間，二手樓市持續(xù)向好將會是大概率事件，換房需求的活躍度也會繼續(xù)提升，總價300萬以下、90-120㎡的三房單位將會受到市場熱捧。

　　不過，二手市場也不宜盲目樂觀。由目前的情況看，入市的買家多為看樓超過三個月的舊客；新收客源雖然也相應(yīng)的明顯增加，但新客對市場的認(rèn)知相對較淺，大部分仍在一手樓盤和二手物業(yè)間搖擺游離。4月份以及“5.1”期間，新貨的推售力度將會明顯加大，客戶的選擇也較為多樣，預(yù)計買家一、二手物業(yè)對比、決策時間將會拉長。

　　價格方面，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關(guān)系或會有所趨緊，二手業(yè)主的心態(tài)也會隨之轉(zhuǎn)強(qiáng)，不排除部分市區(qū)優(yōu)質(zhì)單位小幅提價，總體價格或會穩(wěn)中溫和回升。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州二手住宅的盤源供應(yīng)量高位平整，而網(wǎng)簽量相對起伏不大，供求關(guān)系相對平緩；2015年3月份以來，隨著網(wǎng)簽量的快速攀升，盤源總量也下降了一個臺階，并呈微幅回落的態(tài)勢，顯示供求關(guān)系略有趨緊。

　　南方日報記者 許蕾