成交方面“證滿2年”的物業(yè)占40.3%

　　今年3月30日，營業(yè)稅“5改2”等利好政策出臺后，廣州二手樓供應(yīng)量明顯增多。滿堂紅市場研究部昨日發(fā)布的最新市場報告顯示，該公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環(huán)比增加20.2%。成交方面，“證滿2年”的物業(yè)成交比例為40.3%，環(huán)比增加3.9個百分點。

　　此外，4月20日中國人民銀行再度降低存款準(zhǔn)備金率，促使銀行信貸進(jìn)一步放松，從滿堂紅地產(chǎn)4月的二手住宅買家付款方式得知，一次性付款的客戶比例回落到21.7%，環(huán)比減少4.4個百分點，而純商業(yè)貸款的客戶比例則從3月的27.6%增加至35.5%。

　　逾八成加價幅度＜8%

　　市場成交量放大，令業(yè)主對后市判斷趨向樂觀，繼而調(diào)整放盤價。事實上，自清明節(jié)開始，廣州市不少板塊的小業(yè)主已陸續(xù)調(diào)高放盤價，郊區(qū)的調(diào)整幅度相對于市區(qū)要高一些，普遍在8%以上，市區(qū)的上調(diào)幅度則在6%以下居多。

　　當(dāng)然，從實際的成交個案看，買家的反應(yīng)還是比較理性的。4月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，成交價高于放盤價的宗數(shù)比3月增加60%，但其占當(dāng)月總成交宗數(shù)的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，準(zhǔn)客戶在稅費(fèi)及信貸政策調(diào)整的契機(jī)下進(jìn)入市場，仍舊會衡量自己的出資預(yù)算是否能承擔(dān)對應(yīng)物業(yè)的價格及各項稅費(fèi)總和，故不會貿(mào)然大幅追價。4月超過放盤價成交的物業(yè)中，逾八成交易的加價幅度在8%以內(nèi)，反價太多的業(yè)主，反而錯失新政后第一批亦即最迫切的購房客。

　　五區(qū)以人為單位征個稅

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，營業(yè)稅的“5改2”利好政策出臺后，減免了一批證過2年但不足5年的物業(yè)交易稅費(fèi)成本，從而使廣州二手住宅市場出現(xiàn)成交放量。以房屋轉(zhuǎn)讓的個人所得稅征收方式為例，目前廣州是以房屋交易總價的1%核定征收（個別非普通物業(yè)按前后兩次交易的差額的20%據(jù)實征收），若房屋屬業(yè)主的唯一物業(yè)且證滿5年，可免征個人所得稅。

　　而從今年3月16日起，在未明確房產(chǎn)權(quán)屬人所占份額的情況下，越秀、海珠、天河、白云、黃埔五區(qū)可以按平均比例或通過“先遞件再確認(rèn)”的方式計征個稅，即只要該物業(yè)是其中一個業(yè)主的唯一物業(yè)，且證滿5年，則該業(yè)主所持有份額對應(yīng)的個稅可免征，除該套物業(yè)外尚有其他物業(yè)的業(yè)主，其對應(yīng)的份額則繼續(xù)征收個稅。