第一套房一步到位只缺學(xué)位，如何使用二套房貸買學(xué)位房

　　筍盤

　　擂臺

　　“3·30新政”在各地紛紛落地，云南是最新一個落實有關(guān)政策的省份，公積金首次置業(yè)最低20%，二套房貸首付最低為40%。不過，該政策在廣州落地仍未確定，大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源向記者表示，該公司有幾名二套房貸客戶已確定購房合同，都是打算首付四成購房，目前仍在等待政策落實。二套房貸首付七成，與二套房貸首付四成，到底會對購房者產(chǎn)生多大的影響？

　　記者身邊有兩位朋友，他們在天河和海珠分別都已首次置業(yè)，第一套房分別為三房和四房，居住舒適，不過就是要為孩子的教育問題煩心，居住在天河的張先生希望使用二套房貸購買華陽小學(xué)或者華景小學(xué)的學(xué)位房，居住在海珠的袁先生則相中下渡路周邊的學(xué)位房。為此，記者分別以首付七成和首付四成的條件，為他們尋找解決方案。各大中介行在天河和海珠的分行人士告訴記者，如果首付不多，以首付七成購買有華陽小學(xué)或者華景小學(xué)的學(xué)位房，基本上沒有可能；如果首付四成，則較有可能。另一位朋友尋找海珠區(qū)下渡路周邊的學(xué)位房，由于該地區(qū)單價頗高且戶型較大，同樣是首付四成才有學(xué)位房置業(yè)的可能。

　　文/圖：廣州日報記者李鳳荷

　　首付50萬 可買天河名校學(xué)位房嗎？

　　條件一：首付四成，選擇總價125萬以內(nèi)的房屋

　　條件二：首付七成，選擇總價70萬以內(nèi)的房屋

　　滿堂紅華景分店店長魏曉彬介紹，位于華景小學(xué)入學(xué)路段盤源主要有華景新城（華景錦苑除外）、珠江俊園、歷德雅舍及郵通住宅小區(qū)等，目前二手均價約2.5萬~2.6萬元/m2左右，而小單位價格更高，基本都在2.9萬元/m2以上，目前市場盤源總價基本在90多萬元以上，想以70萬元以下買華景小學(xué)學(xué)位房的可能性不大，而125萬元以內(nèi)則有不少選擇，其中郵通住宅小區(qū)在售的34~36平方米單間總價在98萬~105萬元之間，華景新城在售有陶然庭苑40平方米左右單間，總價位于125萬~130萬元左右。

　　中原地產(chǎn)楓葉路分行營業(yè)經(jīng)理龍良梅透露，按首付七成總價70萬元計算，在該板塊較難買帶華景小學(xué)的學(xué)位房。目前，該板塊樓齡約15年的郵通小區(qū)二手均價約3萬元/m2，而小戶型單價會相對較高。如該盤30平方米電梯單間，總價基本在95萬~105萬元左右。而樓齡約六七年的華景新城電梯樓，目前二手均價約3.3萬~3.5萬元/m2，一房面積約40平方米，總價約125萬元，兩種盤源需求量大，放盤量較少。

　　合富置業(yè)耀星華庭分行主管肖智深表示，華陽小學(xué)招生范圍內(nèi)超低價的學(xué)位房，往往都是小面積的樓梯樓房改房，但甚少放盤，現(xiàn)時市場上已沒有70萬元以下的學(xué)位房。滿堂紅中怡分店店長周新英介紹，該行沒有收到總價125萬元或以內(nèi)的華陽小學(xué)學(xué)位房盤源，如果想購買，建議將預(yù)算增至140萬元，但盤源并不多，僅有耀星華庭24~27平方米總價在135萬~140萬元之間的單間符合要求，目前總價最低一套華陽小學(xué)學(xué)位房為耀星華庭25平方米電梯樓低層單間，總價為135萬元，證過兩年，學(xué)位未被占用，東向，精裝修，帶全屋家私家電。

　　天河學(xué)位房分析：華陽小學(xué)“麻雀”房單價近6萬

　　中原地產(chǎn)新僑怡分行高級營業(yè)經(jīng)理張海鵬透露，該板塊帶華陽小學(xué)的小戶型，如樓齡約10年的耀星華庭單間，面積約24平方米，雖然市場均價在3.8萬元/m2左右，但這種單間由于面積小，盤源稀缺，因此單價基本高達(dá)5.7萬元/m2，總價最低也要將近140萬元。而且這種戶型租金基本在2700~2800元/月，因此業(yè)主多放租，少有放售。

　　另外，樓齡約4年的嘉尚國際公寓面積約31平方米的單間，總價約150萬~160萬元，租金在3400~3500元/月，因此，這種戶型放盤量同樣不多。而樓齡在12年左右的僑林苑電梯樓，面積約38平方米的單間，總價也達(dá)170萬元。而該板塊帶華陽小學(xué)學(xué)位的樓梯樓基本以兩房為主，如58平方米的僑怡苑兩房，總價約180萬元。中原地產(chǎn)張海鵬表示，總價125萬元基本買不到華陽小學(xué)學(xué)位房的。

　　合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理洪松籌表示，現(xiàn)時華景小學(xué)招生區(qū)域內(nèi)已沒有總價70萬元以下房源，放盤價最低總價也超出125萬元。如澤暉苑和芳滿庭園有一些一房一廳小戶型，是購買華景小學(xué)學(xué)位房最低總價的選擇。如澤暉苑一房一廳，總價約125萬~130萬元，而芳滿庭園一房一廳，總價約130萬~140萬元。

　　首付40多萬

　　買下渡路帶對口綠翠、六中的小學(xué)學(xué)位房

　　條件一：首付四成，選擇總價100萬元以內(nèi)的房屋

　　條件二：首付七成，選擇60萬元以內(nèi)的房屋

　　對于袁先生的置業(yè)需求，滿堂紅錦駿華庭分店店長黃志毅介紹，目前海珠區(qū)對口綠翠中學(xué)或市六中的學(xué)位房主要集中在雅景苑、中信樂濤苑、上渡路電信宿舍等。但目前下渡路或濱江路周邊的樓價較高，比較實用的兩房需要120萬元以上，而一房均價也飆升到20000~23000元/m2左右，超過25000元/m2的房源也逐步增多，所以在該路段面積越小越貴已成為趨勢。

　　針對客戶的選擇，若以60萬元總價為條件，可供選擇范圍較少，現(xiàn)分店在售的鷺苑公寓30平方米樓梯樓一房一廳較為接近，在樓層7樓，方位朝南，證過2年，但總售價在72萬元左右。若以100萬元總價為條件，則選擇的范圍較大，如錦駿華庭一套電梯房，總價95萬元，樓層9樓，單間33平方米，西向，證滿2年，帶有開發(fā)商裝修?；蛘哐啪霸?樓的樓梯樓，北向，41平方米，證滿2年，價格在100萬元左右。

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理楊達(dá)標(biāo)表示，下渡路周邊最低價的學(xué)位房多是單價在1.7萬~1.8萬元/m2的樓梯樓散盤，沒有小區(qū)，一般都是入讀綠翠小學(xué)?，F(xiàn)時總價最低的一套江景苑60平方米的兩房一廳，總價約102萬元。

　　市場分析：100萬買下渡路電梯小戶型太少 樓梯樓選擇較多

　　下渡路樓梯樓的市場均價為1.8萬~2.2萬元/m2，一房面積為25~40平方米左右，兩房面積約55~85平方米。而電梯樓一房面積為30~45平方米左右，兩房面積約為65~90平方米。中原地產(chǎn)錦駿華庭分行營業(yè)經(jīng)理桂云鋒介紹，按照該區(qū)域二手盤源的市場價格及單位面積，總價為100萬元的電梯小戶型數(shù)量極少，即使是50平方米左右的一房電梯樓，總價也高于100萬元。樓梯樓方面，60萬元的預(yù)算較難購得中層單位，一來盤源稀缺，二來即使有盤源出售，都能快速成交。就樓梯樓而言，袁先生希望購入60萬元總價的樓梯中層單位，在下渡路是較難實現(xiàn)的。

　　中原地產(chǎn)桂云鋒介紹，如袁先生可稍微提高預(yù)算，可選擇一套50平方米的海天花苑一房一廳電梯高層單位，可改為兩房，總價為105萬元，證過兩年。該單位帶有大江苑小學(xué)學(xué)位，對口綠翠中學(xué)或市六中?，F(xiàn)時海天花苑盤源充足，自“3·30新政”后，業(yè)主心態(tài)較為強硬。由于該二手盤源性價比較高，因此成交也十分活躍。

　　“袁先生希望購入一套下渡路學(xué)位房且?guī)в袑诰G翠中學(xué)或市6中的小學(xué)學(xué)位，可選擇下渡路74號大院的單位。”中原地產(chǎn)上渡路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳小龍表示。該兩房一廳樓梯低層南向單位，面積為55平方米，總價95萬元，證已過兩年，是業(yè)主的唯一物業(yè)，帶有大江苑小學(xué)學(xué)位，直接對口綠翠中學(xué)或市6中。