在北二環(huán)安定門外大街與和平里北街交界處，一棟外立面正在翻修的龐大建筑頗引人注目，盛裝迎客的售樓處讓這個項目看上去高端大氣。

　　這個名為“盛德紫闕”的高端項目實為2003年就曾入市的杰寶公寓，在資金不繼、數(shù)次易主、爛尾十余年后，這一項目如今終于獲得銷售許可證再度入市。

　　不過，由于產(chǎn)權(quán)縮水、戶型欠佳，盡管該項目采取了低價策略，但銷售仍堪憂。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前該項目僅售出約1/10。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果后期銷售遇阻，資金難以到位，昔日的杰寶公寓很可能再度歸于沉寂。

　　爛尾多年變身豪宅

　　5月24日下午，當記者以購房人身份來到盛德紫闕售樓處時，該項目剛剛舉辦完一場營銷活動，現(xiàn)場聚集著不少人。

　　“現(xiàn)在我們推出5萬抵20萬優(yōu)惠活動，全款9.8折，算下來均價6.5萬元/平米起，按1萬-1.5萬元/平米的標準精裝交房，現(xiàn)在已經(jīng)售出100多套了，到下個月開發(fā)商還要提價?！币晃讳N售人員不時提醒購房人下月調(diào)價的消息，暗示購房人趁早簽約。

　　盛德紫闕總建筑面積近9萬平米，共23層，其中1-3層為商業(yè)，4-20層為住宅，共378套。

　　“這個項目其實價格并不高，同區(qū)位同地段的二手房基本都在5萬-7萬元/平米的價格區(qū)間，裝修較好的二手房價格還要高?！北本╂溂业禺a(chǎn)門店經(jīng)理沈偉告訴記者。

　　北京市住建委網(wǎng)站上數(shù)據(jù)顯示，這一項目的擬售價格為86591元/平方米，目前的實際銷售均價為70000元/平米左右。

　　資料顯示，盛德紫闕前身為杰寶公寓，最初入市是在2003年前后，當時最先入市的是1-3層的商業(yè)部分。當時首創(chuàng)集團在此推出了“產(chǎn)權(quán)式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時價格曾高達4萬-5萬元/平米。2005年杰寶公寓陷入債務(wù)糾紛后，首創(chuàng)集團又獲得杰寶公寓部分住宅項目的權(quán)益。

　　2011年，盛德基業(yè)通過旗下兩個全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分別收購了杰寶房地產(chǎn)公司，并同時收回了杰寶公寓權(quán)益。此后，盛德將杰寶公寓1-3層的商業(yè)部分以12億元左右的價格整體轉(zhuǎn)讓給中國黃金集團，但隨后又將這部分商業(yè)收回。

　　在數(shù)次倒手過程中，杰寶公寓的產(chǎn)權(quán)分散，存在多個產(chǎn)權(quán)人手中，也阻礙了項目的重新入市。記者查閱北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這一項目的初始案名為“盛德大廈”，目前僅有41套住宅處于簽約后的資格審核階段。

　　“這個項目除了地段較好外，項目本身并不完美。其前身是公寓商業(yè)，后來因為資金鏈斷裂爛尾了10多年，現(xiàn)在改造了戶型，但整體格局難以改變，我可以給您介紹其他一開始就是住宅立項的房源，居住體驗更好?！痹谟浾弑硎静幌牒灱s后，一位售樓員突然開始轉(zhuǎn)而推介其他項目房源。

　　記者從這位售樓員口中得知，目前盛德紫闕的銷售人員既不來自開發(fā)商，也不是代理行代理，而是由我愛我家、鏈家等置業(yè)顧問組成，其中一些置業(yè)顧問負責(zé)駐場接待。

　　亞豪機構(gòu)發(fā)展中心總監(jiān)郭毅表示，今年豪宅供量大，高端市場成交量升溫跡象明顯，各個豪宅項目都在產(chǎn)品、服務(wù)、營銷等方面越來越專業(yè)化，有缺陷的項目恐怕市場前景不會太樂觀。

　　多次抵押融資

　　值得注意的是，盛德基業(yè)在2011年收購杰寶公寓后，曾多次以杰寶公寓為抵押資產(chǎn)進行融資。

　　資料顯示，2013年8月，盛德基業(yè)曾發(fā)行北京杰寶公寓投資基金，募集資金1億元，投資期限1年半，年利率11%-12%，也就是在今年2月底應(yīng)償還本息。

　　此外，杰寶公寓還與北京錦富聚金投資管理中心、光大銀行簽署《公司委托貸款合同》進行融資，規(guī)模為3億元，年利率11%-14%，保管行為光大銀行。

　　這兩筆資金用途類似，前者用于杰寶公寓項目的資產(chǎn)及債務(wù)清理、資產(chǎn)回購、相關(guān)證件手續(xù)辦理、內(nèi)外裝修及營銷等工作;后者用來支付旗下北京杰寶公寓項目的后期開發(fā)建設(shè)，外立面裝修及內(nèi)部裝修等工程款。

　　上述兩筆融資本息均由河北融投擔(dān)保集團有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保，承諾到期若發(fā)生本息償付問題，由河北融投以現(xiàn)金代償本息。

　　從事理財產(chǎn)品研究的分析人士對此表示疑慮，“上述兩筆融資目前償還狀況不明，但河北融投因為海滄資本管理人姜濤跑路事件，以及秦皇島嘉隆高科實業(yè)有限公司面臨破產(chǎn)等事件影響，現(xiàn)在的擔(dān)保資質(zhì)并不理想?！?

　　記者發(fā)現(xiàn)，在上述第二筆融資協(xié)議中，北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾，若委托貸款到期，將降價銷售北京二環(huán)內(nèi)杰寶公寓，直至銷售回款足額償付本次貸款。

　　按貸款協(xié)議的計劃，北京杰寶公寓項目將在2013年完成6億元的銷售任務(wù)，2014年完成28億元的銷售任務(wù)。而實際操作過程中，杰寶公寓的發(fā)展并未跟隨該筆基金的償還計劃如期進行。

　　事實上，除了房地產(chǎn)，盛德基業(yè)旗下還有汽車銷售、糧食倉儲、節(jié)能環(huán)保等其他業(yè)務(wù)板塊，除了為杰寶公寓“專項融資”外，盛德基業(yè)還以杰寶公寓為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在為其他業(yè)務(wù)進行融資時得到加分。

　　在一份名為《渤海信托-盛德科技項目貸款集合資金信托計劃》中，盛德基業(yè)發(fā)行的7000萬元信托，就是為了向盛德科技發(fā)放貸款用于購置外墻保溫材料輔助生產(chǎn)設(shè)備以及補充企業(yè)流動資金。

　　而在這些融資協(xié)議中，盛德基業(yè)經(jīng)常提到，杰寶公寓作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將為公司帶來巨額收入，如該項目“未來預(yù)計可以實現(xiàn)40億-50億元的收入，未來現(xiàn)金流充?！钡茸盅?。

　　記者多次致電盛德基業(yè)咨詢上述資金還款情況，但截至發(fā)稿，盛德基業(yè)方面并未予以回復(fù)。

　　爛尾項目的風(fēng)險

　　實際上，爛尾樓時隔多年變身豪宅再度出售，在北京市場并不少見。

　　位于東二環(huán)朝陽門橋附近的“朝陽首府”項目，前身是被稱為“北京最大爛尾樓”的森豪公寓，這個高端項目于1999年開始預(yù)售后，卷入了北京最大的“騙貸個案”，并于2002年停工。

　　直至2008年9月份，森豪公寓公開拍賣，最終龍洋地產(chǎn)以5.6億元取得該項目，并將其更名為“朝陽首府”。項目改造成高端公寓后，售價一躍升至3.3萬至3.5萬元/平米。

　　“因為地處東二環(huán)黃金位置，交通便利，配套完善，周邊駐有中海油、中石化、外交部等各大部委辦，因此這個項目重新入市之后，當時的銷售情況還可以，”一位了解當時情況的業(yè)內(nèi)人士指出，但目前這一項目的二手房價卻并不高，主要是產(chǎn)權(quán)大幅縮水所致。

　　“實際上，北京城內(nèi)有不少爛尾多年的項目都在擇機入市?！敝袊康禺a(chǎn)住宅協(xié)會劉偉指出，尤其是市場成交升溫時，曾經(jīng)的爛尾項目也會選擇適時“復(fù)蘇”，但隨著市場項目增多，購房者的購房觀念也逐漸發(fā)生改變，此前爛尾變豪宅后熱銷的場面也不復(fù)存在。

　　北京最知名的爛尾項目“長安8號”則為此做了最佳注釋。該項目從2004年起由于開發(fā)商資金問題及股權(quán)復(fù)雜，曾經(jīng)六次易主，爛尾多年。但每次市場出現(xiàn)成交升溫的行情時，這一項目就傳出入市消息。2009年奧園入主長安8號時，該項目一度出現(xiàn)開盤售罄的局面，如今市場再度好轉(zhuǎn)，這一項目被佳兆業(yè)接手后也將于今年6月再次開盤。

　　劉偉分析，購買爛尾樓會比購買普通商品房更具風(fēng)險，首當其沖的是爛尾樓的土地使用年限不可避免地大幅縮水。此外，不少爛尾樓由于經(jīng)歷多次產(chǎn)權(quán)交易，也存在產(chǎn)權(quán)不明問題，拿到房產(chǎn)證的手續(xù)比一般商品房更復(fù)雜。

　　本文來源:華夏時報 作者:趙普 董映頡