■葉檀

　　330新政后，房地產(chǎn)市場分化更加劇烈，一線城市量價齊漲，深圳更是一枝獨(dú)秀。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上月的24.17萬套上漲幅度達(dá)到8.4%，同比漲幅更是高達(dá)20.1%。其中一線城市前5月簽約17.11萬套，同比漲幅41%，二線城市合計簽約70.66萬套，同比漲幅13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平，四線城市成交量輕微下調(diào)。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計顯示，5月份四大一線城市僅北京一二手住宅成交環(huán)比現(xiàn)小幅下跌，其他各城市繼續(xù)上漲。深圳一二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達(dá)13378套。

　　這是深圳人口紅利的效應(yīng)。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低，人口年輕化程度明顯優(yōu)于其他城市，兒童與老齡人口少，而勞動力人口多，這也導(dǎo)致深圳的房子需求相對較為旺盛?？粗猩钲诘臐摿?，投資者也在聚集。

　　據(jù)深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面積不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已達(dá)約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。而深圳適齡購房人群（25-44歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%-40%的水平。

　　外來人口聚集于深圳，主要是源于深圳的市場活力，30年前是制造業(yè)，現(xiàn)在是創(chuàng)新企業(yè)。民營制造業(yè)的興盛帶動了珠三角人口規(guī)模的大幅增長。今年1月26日，世界銀行發(fā)布《東亞變化中的城市圖景：度量十年的空間增長》。報告指出，2000至2010年期間東亞地區(qū)有近2億人遷入城市，相當(dāng)于世界第六大國的人口數(shù)。無論就地域還是人口規(guī)?？?，中國珠江三角洲地區(qū)在2010年就已超過日本東京地區(qū)，成為全球最大城市片區(qū)。

　　深圳需要提升新的競爭點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新就是深圳的下一輪引擎。筆者每每詢問年輕人愿意去哪里創(chuàng)業(yè)，第一選擇是深圳，第二是北京。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，包括企業(yè)、個體戶在內(nèi)的市場主體總量超過100萬戶的城市有6個，其中，深圳和重慶并列第一，均為171.9萬戶；上海第三，市場主體有168.22萬戶；廣州114.95萬戶，成都103.1萬戶；北京居第八，恰好超過100萬戶。

　　房地產(chǎn)市場長期相對價格高，某種程度是地方競爭力的體現(xiàn)，也是人口紅利與資源紅利的體現(xiàn)，這與房地產(chǎn)周期不是一個概念。房價有漲跌，但是市場活力決定了深圳在全球市場中的地位。