上市公司企業(yè)半年報(bào)進(jìn)入高潮，各大媒體對房地產(chǎn)企業(yè)的點(diǎn)評層出不窮，年中報(bào)到底透露了什么玄機(jī)?是一團(tuán)毛線還是漂亮的“閱兵藍(lán)”?

　　房企“賣多賺少” 行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代?

　　從年報(bào)上來看，多數(shù)企業(yè)的營業(yè)收入普遍上漲。根據(jù)克而瑞《2015年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜》顯示，2015年上半年，房企金額及面積門檻均高于去年同期。上半年TOP10房企入榜門檻首次突破300億元，較去年同期增加44億元，漲幅為17%。

　　其中，萬科上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積 902.6 萬平方米，銷售金額 1099.6 億元，同比分別上升 9.9%和9.0%。 保利上半年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額760.42億元，同比增長16.74%。龍湖地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額216.3億元，同比增長6.7%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)完成銷售簽約額 23.75 億元，同比增長 7.7%。

　　分析顯示，碧桂園等品牌房企中的“優(yōu)等生”，也出現(xiàn)指標(biāo)下滑的現(xiàn)象，大部分企業(yè)的利潤率都明顯下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高，房企經(jīng)營成本增加等原因，共同導(dǎo)致了房企利潤率的趨勢性下滑。

　　從去年開始頻繁提出的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，而此次的房地產(chǎn)企業(yè)年中報(bào)以非常直觀的方式呈現(xiàn)白銀時(shí)代的到來，可以算是“鐵證如山”。

　　聚集一線城市 住宅土地市場“爆棚”

　　多房企年中報(bào)顯示，開發(fā)商在補(bǔ)地步伐上總體來看仍很緩慢，申萬宏源監(jiān)測的14家開發(fā)商在13和14年平均花費(fèi)在土地購置上的費(fèi)用占到當(dāng)期合約銷售金額的44%和27%，而該比率在今年上半年進(jìn)一步回落至僅為18%，住宅銷售雖然有所回暖，但去庫存壓力依然未能完全釋放，土地資源作為生產(chǎn)要素在一線城市中依然被開發(fā)商激烈競爭。

　　德佑鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年20家房企在四大一線城市土地成交額為951移元，占全國拿地總額53.7%，二三線城市的土地成交額均同比減少。

　　其中，華潤置地拿地最為積極，在一線城市拿地5幅，均為住宅用地。龍湖、遠(yuǎn)洋雖然延續(xù)了過去兩年以來的態(tài)勢穩(wěn)健購地，但是一線城市土地儲備量也是大幅增長，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近期共獲取9個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積達(dá)160萬平方米，主要集中于一線城市和核心二線城市。

　　但目前，一線城市的土地供應(yīng)的價(jià)格則出現(xiàn)明顯上漲，推出土地的平均樓面價(jià)同比也上漲了9%。土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)，推動土地價(jià)格不斷上漲。土地儲備對房企來講是未來持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的基本保障，特別是一線城市的土地對房企來講保障作用更強(qiáng)。上半年媒體也多次爆出北京上海等城市也頻頻出現(xiàn)多家房企現(xiàn)場激烈競拍激烈的新聞。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降息導(dǎo)致資金成本的降低，必然會激化房企對優(yōu)質(zhì)土地的競爭，一線城市的爭奪將進(jìn)一步加劇。

　　“境內(nèi)融資”規(guī)模爆發(fā)式增長

　　今年以來上市房企的境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，包括萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中糧、泰禾等60余家中國上市房企集中在內(nèi)地發(fā)行公司債。而2014年全年只有15家融資成功。

　　今年6月18日，恒大地產(chǎn)成功發(fā)行首期50億元的境內(nèi)公司債;7月7日，發(fā)行第二批150億元的境內(nèi)公司債，創(chuàng)下內(nèi)地民企在境內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模最高紀(jì)錄。此外，富力地產(chǎn)、中國奧園、碧桂園、融創(chuàng)中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)已發(fā)行的境內(nèi)公司債規(guī)模分別為65億元、24億元、60億元、30億元、50億元、25億元。

　　“房企境內(nèi)融資額出現(xiàn)大漲，主要原因有境外融資難度加大、房企對資金需求增加、國內(nèi)信貸政策寬松等幾方面原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　他認(rèn)為，一二線城市地價(jià)上漲導(dǎo)致房企對資金需求依然非常大，今年以來美國QE退出，國內(nèi)信貸政策持續(xù)寬松，貸款利率下降，相關(guān)手續(xù)也相對簡化，對于房企來說，成本優(yōu)勢明顯。

　　“并購、轉(zhuǎn)型“將是房企們最常見的事

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的并購次數(shù)達(dá)到114次。其中，“房地產(chǎn)開發(fā)”、“金融”、“互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)”成為房企收購股權(quán)最偏愛的三個(gè)行業(yè)。

　　北京晨報(bào)統(tǒng)計(jì)在上述多達(dá)114次的股權(quán)收購中，房企在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)為40次，占35.1%;房企在金融行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)是13次，占11.4%;房企在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)行業(yè)的股權(quán)收購次數(shù)為8次，占7%;剩下的股權(quán)收購中，涉及的行業(yè)非常廣泛，既有汽車、電子、農(nóng)業(yè)、建材等傳統(tǒng)行業(yè)，也有環(huán)境與設(shè)施服務(wù)、體育、電影與娛樂等新興行業(yè)，次數(shù)為53次，占46.5%。

　　“靠土地溢價(jià)獲取高額利潤的時(shí)代褪去，房企尋找新的利潤增長點(diǎn)，是掀起并購熱潮的根源?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩熒驎粤嵴f。

　　他表示，通過在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行股權(quán)并購，房企可儲備更多的土地資源;通過在金融、互聯(lián)網(wǎng)等多種行業(yè)跨界進(jìn)行股權(quán)并購，房企能快速進(jìn)入新的領(lǐng)域，分割新的市場份額。