“豪宅市場回歸理性，這是一定的?；貧w理性后，豪宅的市場環(huán)境會非常好?！敝袊勒芯吭涸洪L朱曉紅如是說。

　　“豪宅理性回歸？我覺得這個(gè)提法非常不恰當(dāng)。豪宅市場未來不會向理性回歸，只會越來越‘豪’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉提出異議。

　　2015年被稱為“豪宅元年”，處于房地產(chǎn)市場高端的豪宅市場風(fēng)生水起，恰在此時(shí)，“豪宅市場能否回歸理性”成了業(yè)界熱門話題?！敖鹩窀畼s耀開啟·論海淀榮歸傳承與價(jià)值”論壇日前在京舉行，與會專家就此話題展開熱議，在熱烈氣氛中，雙方展開激辯，各執(zhí)一詞。同期在京舉辦的“東壩紀(jì)元，榮耀時(shí)代”高峰論壇上，開發(fā)商們也對此各抒己見。

　　專家：豪宅井噴之下苦尋細(xì)膩內(nèi)涵

　　張大偉認(rèn)為，綜觀今年的土地市場，北京已有25宗土地出讓，總面積達(dá)400多萬平方米，若一套住宅按120平方米計(jì)算，大約商品住宅總套數(shù)可達(dá)3萬多套，現(xiàn)在卻成交了大約4.3萬套。但如果把土地市場理清一下，還能清理出8500套商品住宅，供需結(jié)構(gòu)比例大致為1：7到1：8。按照目前的供需結(jié)構(gòu)和市場成交結(jié)構(gòu)分析來看，都是逼著開發(fā)商必須建造豪宅。這顯然不是向理性回歸了，而是市場在瘋狂?？梢灶A(yù)見，未來新建商品住宅將全是豪宅化。處于中低端市場的可能是有一些二手房和自住房。

　　朱曉紅表示，張大偉不贊同豪宅市場回歸，他提出的“豪宅市場瘋狂”之說，其實(shí)是因土地價(jià)格高而造成的。朱曉紅看來，豪宅的理性化既包括空間結(jié)構(gòu)的理性回歸，也包括未來服務(wù)的理性回歸，這些都是有充分論證的，而不是簡單的價(jià)格問題。價(jià)格和品質(zhì)是不能背離的，如果背離了，即使可以贏得短期繁榮，但長期來看還是不樂觀的。要讓房地產(chǎn)走向理性！要讓豪宅產(chǎn)品回歸理性！讓豪宅市場回歸理性！

　　面對朱曉紅的異議，張大偉又拋出了新的論據(jù)：北京最近一些項(xiàng)目的二手房價(jià)格可能會賣到每平方米五六萬元、甚至六七萬元。另外，從成交量來看，6萬元/平方米以上的高端住宅成交了1500多套，這個(gè)成交量超過了歷史上每一年的紀(jì)錄。去年成交量為1300多套，今年全年預(yù)計(jì)會達(dá)到2200-2300套。另外10萬元/平方米以上的物業(yè)也達(dá)到了180套，這些都超過了歷史的總和。

　　另外，到今年底大家會看到標(biāo)價(jià)在10萬元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目能夠達(dá)到50個(gè)，預(yù)期年內(nèi)會有20到25個(gè)項(xiàng)目上市。再加上過去遺留下來的的一些大家不知道的項(xiàng)目，疊加起來，到明年初大家會看到北京預(yù)期售價(jià)在10萬元/平方米左右的項(xiàng)目會達(dá)到50個(gè)，這就完全是一個(gè)豪宅市場了。

　　“所以我認(rèn)為今年豪宅市場確實(shí)出現(xiàn)了井噴?！睆埓髠フf。

　　面對張大偉滔滔不絕的數(shù)據(jù)+排比式激情演說，朱曉紅也承認(rèn)，今年不僅北京、上海、深圳，其他省級城市的豪宅市場也都紅火起來了。顯然，所有城市都在沖著“豪宅元年”大發(fā)其力。

　　但朱曉紅把話鋒一轉(zhuǎn)，提出了質(zhì)疑：“豪宅的價(jià)格是上去了，那么品質(zhì)怎樣呢？”他說，任何開發(fā)商在開發(fā)豪宅時(shí)，一定要對得起豪宅下面的這塊土地，對得起未來的業(yè)主，也對得起企業(yè)的責(zé)任和良心，說白了，就是要讓豪宅的品質(zhì)提升。

　　在朱曉紅看來，豪宅已經(jīng)不是一個(gè)簡單的產(chǎn)品概念了，它有十分細(xì)膩的內(nèi)涵。例如，豪宅本身具有地段價(jià)值，這種價(jià)值永遠(yuǎn)是地產(chǎn)界的黃金法則。但這還不是最主要的，最主要的在于地段價(jià)值上所依附的城市資源、文化資源、教育資源、科技資源等一系列能夠提升未來生活品質(zhì)的因素。從細(xì)節(jié)著想、從未來的生活著想。

　　另外，所謂“豪宅”，不僅適宜居住，還應(yīng)具有傳承和收藏的價(jià)值，要有文化內(nèi)涵。沒有文化內(nèi)涵的“豪宅”是沒有靈魂的。建議所有的開發(fā)商，要踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，不要絞盡腦汁去炒概念，最主要的是把品質(zhì)做好、把未來延伸的服務(wù)做好，特別是把社區(qū)生活、社區(qū)文化營造好。只有這樣才能對得起這片土地。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志力挺“回歸”，他認(rèn)為，真正的豪宅，應(yīng)當(dāng)在品質(zhì)上回歸人的需求，回歸健康的生活方式和生活態(tài)度。豪宅用地大多附著的優(yōu)越的城市資源、人文資源、環(huán)境資源等等，這些都是要打造豪宅的外部因素。如果開發(fā)商不考慮這些因素，建造出來的樓盤與城市環(huán)境一點(diǎn)關(guān)聯(lián)都沒有，那是不行的。

　　陳志強(qiáng)調(diào)，建造豪宅，一定要和城市環(huán)境形成有機(jī)關(guān)聯(lián)。

　　開發(fā)商：10萬+時(shí)代項(xiàng)目價(jià)值靠細(xì)節(jié)提升

　　以上專家們的觀點(diǎn)既有交鋒，又有趨同，可謂精彩紛呈。那么開發(fā)商們在這個(gè)問題上是怎么看的呢？日前在京舉辦的“東壩紀(jì)元，榮耀時(shí)代”高峰論壇上，北京首都開發(fā)股份有限公司首開志信分公司總經(jīng)理周兵、保利北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李晶、龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林、恒大地產(chǎn)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理許曉軍、北京首城置業(yè)有限公司總經(jīng)濟(jì)師柯曼蕓等知名房企老總來到現(xiàn)場，與中國城市設(shè)計(jì)研究院研究中心規(guī)劃師殷會良等諸多業(yè)內(nèi)專家一起，就如何引領(lǐng)京城豪宅發(fā)展問題各抒己見。

　　現(xiàn)場嘉賓一致認(rèn)為，隨著東壩區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)等配套設(shè)施的日趨完善，將吸引越來越多的高端人士置業(yè)于此，區(qū)域已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從價(jià)格到價(jià)值的完美蛻變，成為新時(shí)期北京豪宅市場的領(lǐng)軍者。受供求關(guān)系的影響，東壩樓市的升值空間將進(jìn)一步凸顯，促使區(qū)域高端化進(jìn)程提速，房價(jià)進(jìn)入10萬+的時(shí)代已指日可待。

　　“今天包括龍湖在內(nèi)的開發(fā)商們，相信都是堅(jiān)定地看好東壩樓市的發(fā)展前景。因?yàn)閺膰獍l(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，像北京這樣的國際化城市其供需關(guān)系決定了房價(jià)在未來是一個(gè)整體上漲的趨勢?！彼魏Ａ终J(rèn)為。

　　且在當(dāng)前五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率不斷提升的情況下，預(yù)計(jì)未來東壩板塊的住宅售價(jià)將持續(xù)攀升，整體產(chǎn)品類型也向低密產(chǎn)品類型產(chǎn)品看齊，而區(qū)域正在向復(fù)合型國際化商務(wù)居住區(qū)轉(zhuǎn)型?！拔覀円恢闭J(rèn)為，朝陽區(qū)是北京最有活力的，最具投資價(jià)值的區(qū)域。而東壩作為朝陽區(qū)的新興區(qū)域，在整體規(guī)劃、商業(yè)、服務(wù)配套等方面有很多優(yōu)勢，區(qū)域?yàn)楦叨隧?xiàng)目的發(fā)展提供了有效支撐?！痹S曉軍表示。

　　而保利首開·天譽(yù)作為東壩市場首席低密純墅社區(qū)，以產(chǎn)品的精工品質(zhì)打響了東壩市場10萬+的頭炮。據(jù)悉，保利首開·天譽(yù)規(guī)劃有116套房子，包括聯(lián)排和疊拼兩種產(chǎn)品形態(tài)。而整個(gè)社區(qū)規(guī)劃了28棟建筑，設(shè)計(jì)出8種不同的外立面，且每座建筑均沿襲法式建筑的精髓——嚴(yán)格左右對稱。

　　同時(shí)，天譽(yù)項(xiàng)目在墻體的設(shè)置上也較其他別墅項(xiàng)目有很大變革，在社區(qū)整體抬高1米的基礎(chǔ)上，外墻5米，內(nèi)墻2米的規(guī)劃使得社區(qū)既有深宅大院的感覺，又確保了私密性。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“別墅產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)滿足高端置業(yè)者對于生活品質(zhì)的追求，所以需要精工細(xì)節(jié)的支撐，而且一個(gè)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)往往能夠提升項(xiàng)目本身的價(jià)值，天譽(yù)項(xiàng)目無疑是最好的例證。”

　　環(huán)顧整個(gè)北京市場，東壩在未來5年內(nèi)，將成為北京中高端產(chǎn)品主要供給區(qū)域，形成組團(tuán)。得益于第四使館區(qū)的價(jià)值輻射與區(qū)域自然環(huán)境等多方面的利好傳遞，東壩區(qū)域內(nèi)的諸多項(xiàng)目也相較于市場中的同類產(chǎn)品具有了更多的優(yōu)勢。而從目前來看，保利首開·天譽(yù)以其精益求精的產(chǎn)品品質(zhì)備受矚目，已經(jīng)成為率先在東壩區(qū)域脫穎而出的豪宅項(xiàng)目。

　　整體而言，正是基于東壩區(qū)域的整體發(fā)展，使得區(qū)域長期的發(fā)展價(jià)值普遍被看好。在這種情況下，東壩樓市成為北京最具升值前景的高端居住板塊。未來東壩是繼國貿(mào)之后，北京又一個(gè)炙手可熱的商務(wù)綜合發(fā)展區(qū)域和可持續(xù)發(fā)展的宜居新城。