■ 宏觀大勢(shì)

　　中國(guó)的租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，收益率自然會(huì)低，住房投資者當(dāng)然是不愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，即使購(gòu)買了住房也只是為了房?jī)r(jià)炒作升值而已。

　　剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的庫(kù)存成為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。對(duì)此，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也提出幾種去化庫(kù)存的辦法。其中要求房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)、取消房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性限制等都遭遇市場(chǎng)高度關(guān)注，但是，會(huì)議提出的鼓勵(lì)投資者購(gòu)買住房出租的意見(jiàn)并未獲熱捧，事實(shí)上，在這些房地產(chǎn)新政方向中，鼓勵(lì)住房投資者購(gòu)買住房出租是最有新意亮點(diǎn)和市場(chǎng)可行性的政策之一。

　　鼓勵(lì)投資租賃，這樣既可消化城市住房過(guò)多的庫(kù)存，還可解決當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題。它是消化當(dāng)前不少城市過(guò)高的住房庫(kù)存的“可持續(xù)”途徑。

　　制度設(shè)想固然有道理，但是，就目前的情況來(lái)看，政府的房地產(chǎn)稅收政策連住房的投資與消費(fèi)還尚未界定清楚，未來(lái)住房稅收政策要想來(lái)區(qū)分住房的投資和投機(jī)，還需要更多的制度完善。

　　在中國(guó)香港地區(qū)和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)購(gòu)買住房后的投資與投機(jī)已經(jīng)界定得十分清晰。比如住房購(gòu)買半年內(nèi)交易的要交額外所得稅15%，住房購(gòu)買一年內(nèi)交易的要交額外所得稅10%，住房購(gòu)買三年內(nèi)交易的要交額外所得稅5%，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴(yán)格地把住房投資與投機(jī)區(qū)分開(kāi)。因此，讓居民購(gòu)買住房用于投資而不是用于投機(jī)，那么就必須出臺(tái)嚴(yán)格的稅收制度把住房投資與投機(jī)區(qū)分開(kāi)，否則就容易引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)炒作，把房地產(chǎn)泡沫再吹大。

　　此外，做大住房租賃市場(chǎng)，還必須設(shè)立嚴(yán)格保護(hù)住房租賃者的法律。租房者往往是市場(chǎng)最為弱勢(shì)者，如果沒(méi)有相應(yīng)的法律來(lái)保護(hù)他們的利益，租房者的利益最容易受到侵害。這也是當(dāng)前中國(guó)為何很多居民不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，而特別強(qiáng)調(diào)要有自己的住房根源所在。

　　而要做一點(diǎn)，除了完善法律配套，還得根據(jù)相關(guān)的法律安排設(shè)立保護(hù)租房者的中介組織，或設(shè)立相關(guān)的政府職能部門。目前國(guó)內(nèi)不僅沒(méi)有設(shè)立專門保護(hù)租房者利益的職能部門，也沒(méi)有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，更沒(méi)有一部專門保護(hù)租房者的法律安排。在這種情況下，要讓中國(guó)的租房市場(chǎng)健康發(fā)展起來(lái)是一件不容易的事情。中國(guó)的租房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租房市場(chǎng)的收益率自然會(huì)很低，中國(guó)住房的投資者當(dāng)然是不愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。即使購(gòu)買了住房也只是為了住房炒作升值而已。

　　歐美發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，就在于這些國(guó)家都會(huì)有一部十分強(qiáng)勢(shì)的保護(hù)租房者的法律，從而讓最弱勢(shì)的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民的居住問(wèn)題就能夠根據(jù)市場(chǎng)的情況做出租房還是購(gòu)買住房不同的選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。這就是為何發(fā)達(dá)國(guó)家許多居民寧愿租房而不愿意購(gòu)買住房根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場(chǎng)才會(huì)發(fā)展與繁榮。

　　所以，要讓更多的投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)來(lái)消化過(guò)高的住房庫(kù)存，一個(gè)成熟繁榮的租房市場(chǎng)制度配套是最為重要的。

　　□易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）