“新加坡旁，碧桂園森林城市，海外置業(yè)優(yōu)選……”從央視晚會到NBA比賽直播，從微信朋友圈到各棟大廈的電梯間，碧桂園森林城市洗腦式傳播席卷各大廣告平臺。據(jù)了解，海外地產(chǎn)早在5年前曾在重慶火極一時，而近幾年的推廣又幾乎銷聲匿跡，此次碧桂園森林城市的強勢宣傳，是不是暗示國內(nèi)海外地產(chǎn)迎來第二春？

　　目前海外地產(chǎn)的營銷模式有何新演變？包括重慶市場，近幾年海外置業(yè)門檻和客群出現(xiàn)了哪些重大變化……重慶晚報記者希望通過采訪調(diào)查，為市民揭開海外置業(yè)的神秘面紗。

　　熱錢涌入海外

　　人氣一路走高

　　縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，不少知名房企的勢力板圖，已經(jīng)豪邁向海外擴張，如和記黃埔、萬達、海航、保利、綠地、平安等已在海外開發(fā)建設(shè)多年，成績斐然。大企業(yè)大手筆對外投資的潮流背后，是眾多本土置業(yè)者躋身其間。

　　仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國對外置業(yè)投資總額高達300億美元，是2014年的兩倍。中國買家正在成為全球房地產(chǎn)投資客戶。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會數(shù)據(jù)也顯示，僅僅在2014年3月至2015年3月，中國買家已成美國地產(chǎn)最大外國買主，貢獻銷售額超過286億美元，占到總銷售額1040億美元的近三成。

　　隨著近期股市、人民幣波動，美元加息等，國內(nèi)似乎有更多一線城市的中產(chǎn)階級人群轉(zhuǎn)向海外投資，尤其是海外置業(yè)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示：以往海外投資中，海外置業(yè)比重占24%，但從2015年下半年至今，這一比重上漲飛快，如今約達30%。

　　重慶市場煥發(fā)潛力

　　客群轉(zhuǎn)向民營企業(yè)主

　　隨著碧桂園森林城市的全媒體強勢推廣，海外置業(yè)再次進入重慶市民視線。有業(yè)內(nèi)人士稱，隨著海外置業(yè)門檻的逐步降低，海外置業(yè)市場將迎來第二春。

　　到底目前重慶的海外置業(yè)市場如何？有沒有那么大的吸聚力？有業(yè)內(nèi)人士透露，近幾年重慶市面上除了常規(guī)的幾家銷售代理在售部分外，市面上鮮見海外資產(chǎn)配置公司。

　　Metricon（美家）中國西南區(qū)營銷總監(jiān)賀建林接受重慶晚報記者采訪時表示，Metricon（美嘉）作為澳洲第一家別墅建造商已有40年歷史，首次進駐中國市場是在2005年。去年他們進入重慶市場僅一年時間海外置業(yè)客戶就達到300多組，重慶的海外置業(yè)市場潛力很大。

　　5年前，海外置業(yè)客群主要集中在房地產(chǎn)和教育行業(yè)，如今又有什么新變化？賀建林告訴記者，在去年服務(wù)的300多組客戶中，70%的客戶是民營企業(yè)老板，30%是銀行等對海外置業(yè)比較了解的公司高管。

　　海外置業(yè)門檻降低

　　投資和教育是主要訴求

　　以往海外置業(yè)在市民眼中是塔尖人群的專享，很難一窺究竟。海外置業(yè)門檻到底如何？購置成本和增值空間又如何？

　　賀建林告訴記者，目前置業(yè)澳大利亞主要是投資增值保值因素，因為澳洲房價并不高，無房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，享土地房屋永久產(chǎn)權(quán)。一套建面500平方米的定制精裝獨棟別墅，總價在250萬元左右，價格全球價格統(tǒng)一，首付2成，50萬人民幣左右。租金回報率一般在4%至6%之間，遠高于上海和北京的1.9%和1.8%。有些投資者甚至同時購入多套房產(chǎn)，以租養(yǎng)貸，以房養(yǎng)學(xué)，從而擴大其資產(chǎn)和增加固定收入。碧桂園森林城市總價75萬元起/套，似乎也證明了海外置業(yè)門檻已經(jīng)大幅降低。

　　碧桂園森林城市重慶區(qū)營銷經(jīng)理劉婧告訴記者，門檻低、高性價比是森林城的最大賣點，首付只要1成。據(jù)劉婧介紹，教育因素占到客戶購買比重的40%。森林城市的購買者可獲得馬來西亞第二家園的10年居住權(quán)，并可在當(dāng)?shù)孬@得華僑身份，一方面孩子讀書可讀英聯(lián)邦教育體系的國際學(xué)校，成本是赴英讀書的四分之一，若想回國讀書，只要在馬就讀2年中學(xué)，就可參加國內(nèi)華僑生聯(lián)考，進入國內(nèi)重點大學(xué)的分數(shù)線遠低于國內(nèi)高考。

　　線上線下全面聯(lián)動

　　海外置業(yè)市場未來不明

　　劉婧告訴記者，相較于北上廣深等一線城市，重慶的海外置業(yè)市場還未打開，市面上海外置業(yè)聲音較小，但碧桂園看好重慶市場潛力。

　　她向記者透露，碧桂園即將在4月份開啟重慶路演，線上將集中火力推廣，下線將全面鋪開，一方面啟動線下銷售，召集分銷商，另一方面利用碧桂園自有全民營銷APP“鳳凰通”開展全民營銷。相較于碧桂園方面的樂觀，重慶領(lǐng)域盛景董事兼副總經(jīng)理張鑫有不同的看法。

　　張鑫告訴記者，目前市面上海外地產(chǎn)銷售主要有兩種方式，一種是海外置業(yè)公司全球覆蓋，在重慶設(shè)立區(qū)域公司，另外一種是重慶現(xiàn)有代理公司拓展海外事業(yè)部并承接代理銷售。雖然碧桂園的強勢推廣讓市場關(guān)注了海外地產(chǎn)，但目前的重慶的市場情況并不容樂觀。

　　“以前領(lǐng)域也思考過利用公司已有的數(shù)百萬客戶群，挖掘海外置業(yè)需求等非本土置業(yè)，但最終放棄了?！睆場芜€透露，一家排名前五的重慶地產(chǎn)代理公司早在2013年就增設(shè)了海外事業(yè)部，但2014年就遭遇滑鐵盧撤消了該海外事業(yè)部。

　　“今年經(jīng)濟形勢不容樂觀，全國房地產(chǎn)投資比例下滑，重慶本地房產(chǎn)投資都有抗性，估計海外置業(yè)占比不會很大?！睆場螌δ壳暗暮Ｍ庵脴I(yè)市場保持觀望態(tài)度。

　　重慶晚報記者 史順婷