電梯樓價(jià)格漲幅要比樓梯樓高

　　廣州二手房市場(chǎng)成交活躍，其中改善型買家較為普遍，也因此帶來電梯樓的量價(jià)齊升，部分區(qū)域的電梯樓價(jià)格漲幅是樓梯樓的3~4倍。在老城區(qū)出現(xiàn)年齡在50歲以上的業(yè)主換房忙的現(xiàn)象。市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前樓市政策支持改善型買房，高齡業(yè)主換房更利于提高生活質(zhì)量，而且電梯樓升值空間也相對(duì)更大，建議有需求的業(yè)主可考慮現(xiàn)階段進(jìn)行換房計(jì)劃。

　　文、表廣州日?qǐng)?bào)記者 林琳

　　4月上旬，廣州二手房市場(chǎng)成交活躍，中心城區(qū)樓齡較新的電梯房最受買家的關(guān)注和追捧。搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理甄欣介紹，對(duì)比去年年底，員村板塊電梯房均價(jià)的漲幅在5%~15%之間，最受買家關(guān)注的小區(qū)如東方新世界等漲幅甚至可以達(dá)到20%。相比之下，樓梯房的價(jià)格則比較平穩(wěn)，漲幅在5%左右。

　　房改房業(yè)主

　　樓梯樓換電梯樓

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪從市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，改善型買房中有相當(dāng)一部分是房改房業(yè)主換房：“例如在越秀區(qū)、荔灣區(qū)一些樓齡較舊的樓梯樓業(yè)主，大多為年輕時(shí)單位所分的房改房，目前正是考慮換房的時(shí)候?！彼嬖V記者，大部分業(yè)主目前年齡在50~70歲。

　　中原地產(chǎn)中山八路分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理歐陽彩雁表示，中山八路一帶樓齡較長的樓梯樓較多，這些樓多屬于煙廠、針織廠、銅材廠、電網(wǎng)公司的職工宿舍，但目前業(yè)主年齡已高，對(duì)于7、8、9樓業(yè)主來說，沒有電梯，上樓很不方便，因此目前大概有一半以上的業(yè)主考慮在周邊或者近郊換電梯樓。

　　據(jù)了解，在赤崗一帶房改房業(yè)主置換的比例大概在七成左右，業(yè)主多為珠江啤酒廠、卷煙廠、航道局的職工，購買這些房改房的客戶多來自于一些資金實(shí)力相對(duì)有限的新廣州人。

　　賣房改房

　　為支持下一代買房

　　中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行營業(yè)經(jīng)理葉景生認(rèn)為，45歲以上的業(yè)主，一般為一些國企或事業(yè)單位的員工，家中一般有1套或兩套房物業(yè)，買房動(dòng)機(jī)主要有以下這幾方面：一，將較舊的樓梯樓一賣一買，置換成附近較新的電梯樓，在東湖片區(qū)占比大概在四五成；二，將樓梯樓放賣，在近郊買更為便宜，但面積更大、環(huán)境更好的電梯房，大概占比在兩成左右；三，三四成業(yè)主放賣是將物業(yè)出售，換為現(xiàn)金支持兒女買房等等。

　　房改房換房Tips：

　　據(jù)了解，目前廣州的房改房一般是上世紀(jì)八九十年代的房子，2003年是最后一批，需要再繳納1%的土地補(bǔ)償金后才能在市場(chǎng)上像商品房一樣交易。因此未換成商品房的房改房面積都為套內(nèi)面積，需要換算成建筑面積進(jìn)行交易，套內(nèi)面積上需要增加10.8%的面積，以免業(yè)主以套內(nèi)面積低總價(jià)放賣。

　　據(jù)中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行營業(yè)經(jīng)理葉景生提醒，交易時(shí)，即使房產(chǎn)證上只有業(yè)主夫妻雙方一人的名字，但也需要夫妻雙方一起到房管局辦理手續(xù)，若夫妻一方已經(jīng)離世，另一方需要先到公證處辦理繼承公證，并更新房產(chǎn)證后，再進(jìn)行交易。另外，房改房初次交易時(shí)，還要提供向單位繳納繳款明細(xì)表，以證明從單位買該房，如果丟失，需要到房管局繳納60元費(fèi)用，進(jìn)行調(diào)檔。

　　甄欣介紹，房改房的交易和商品房還是有些許不同，主要體現(xiàn)在稅費(fèi)上：“如果不是唯一住房，業(yè)主需要交納相當(dāng)于成交價(jià)1%的個(gè)人所得稅（唯一住房則免交）。”此外，房改房交易與商品房最大的不同便是需要補(bǔ)足土地出讓金和公攤費(fèi)用。土地出讓金按照該物業(yè)評(píng)估價(jià)的1%征收，而公攤費(fèi)用的計(jì)算則分為樓梯房和電梯房兩種情況。

　　樓梯房按照“公攤面積的市場(chǎng)價(jià)×10%”的公式計(jì)算，電梯房則是“公攤面積的市場(chǎng)價(jià)×20%”。之所以需要補(bǔ)足公攤費(fèi)用，主要是和房改房自身特點(diǎn)有關(guān)，作為國家對(duì)普通職工的福利，房改房在當(dāng)年出售的過程中是只計(jì)算實(shí)際使用面積的，因此在進(jìn)入市場(chǎng)二次出售時(shí)需要補(bǔ)足公攤費(fèi)。

　　據(jù)了解，在實(shí)際的二手房交易案例中，業(yè)主往往不了解房改房需要額外繳稅，到最后快要成交時(shí)才得知自己需要額外繳納土地出讓金和公攤費(fèi)用，在樓市旺季，買家購房意愿強(qiáng)烈，一般不會(huì)介意替業(yè)主墊付這部分費(fèi)用，但是在樓市淡季，則經(jīng)常出現(xiàn)雙方都不愿意承擔(dān)費(fèi)用，導(dǎo)致交易失敗的情況。因此，甄欣建議，房改房業(yè)主在交易前期，最好和買家、中介充分溝通，雙方就各自需要承擔(dān)的稅費(fèi)達(dá)成一致，才能免去后期各種突發(fā)狀況的影響。

　　建議

　　衡量家庭綜合能力再換房

　　根據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析，在成交的業(yè)主中45歲以上的業(yè)主賣房占比為40.34%，其中荔灣、越秀、海珠45歲以上業(yè)主在所在區(qū)域成交占比超過了50%，也是所有區(qū)域中占比最高的，尤其是在廣州荔灣的康王路板塊，越秀的東湖板塊，海珠的海珠西、赤崗等板塊成交業(yè)主在45歲以上的占比相對(duì)比較大。這些片區(qū)的業(yè)主，大多為年輕時(shí)單位所分的房改房，大部分業(yè)主目前年齡也都較高。

　　熊小洪表示，從2016年一季度成交客戶年齡分析，45歲以上的業(yè)主成交占比為12.19%。從45歲以上人群買賣占比有一定的落差，說明以下幾點(diǎn)現(xiàn)象：一，部分年齡在45歲以上的業(yè)主，為了方便生活需求，有換電梯房的需求；二，將賣房所得資金來支持“80后90后”子女買房，而以子女名義買房，因此2016年一季度“80后90后”買房占比在60%；三，還有一部分業(yè)主賣房后在海外置業(yè)，或進(jìn)行其他投資。

　　她認(rèn)為，目前樓市政策支持改善型買房，從業(yè)主年齡層面來考慮，換較新的電梯樓更方便生活，而對(duì)于物業(yè)升值來說，新的電梯樓升值空間也相對(duì)更大，建議有需求的買家可以考慮在近期入市換房，但還是要衡量家庭的綜合能力再考慮置換的物業(yè)類型和總價(jià)。

　　房改房買賣

　　成交計(jì)算舉例

　　業(yè)主張先生要出售其一套樓梯“房改房”，建筑面積120平方米，實(shí)際使用面積100平方米，每平方米售價(jià)2萬元，則公攤費(fèi)用為“（120-100）×2萬元×10%=4萬元”。如果張先生的“房改房”是電梯房，則公攤費(fèi)用上升為8萬元。

　　相關(guān)連接

　　深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)文

　　七天內(nèi)清理房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者潘彧）昨日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)下文，稱為深入貫徹落實(shí)3月25日深圳市政府辦公廳發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》精神，根據(jù)深圳市相關(guān)監(jiān)管部門指示，充分發(fā)揮自律功能，要求全市各互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和業(yè)務(wù)清理工作。

　　通知表示，涉及的房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，是指所有與房地產(chǎn)相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，物業(yè)形態(tài)包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房。注冊(cè)地在深圳市的企業(yè)，須立即停止所有房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)；注冊(cè)地在外地但有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

　　各企業(yè)自即日起，嚴(yán)禁新開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)；正在募集的項(xiàng)目，立即停止募集并歸還投資人資金；已經(jīng)募集完畢的項(xiàng)目，立即下線并不得繼續(xù)提供任何服務(wù)或收取任何費(fèi)用。任何企業(yè)不得通過更改名稱、修改資金用途、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式變相繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。

　　各企業(yè)即日起7天之內(nèi)須完成業(yè)務(wù)和技術(shù)上的整改，徹底清理線上線下的房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。此前，3月25日，深圳市政府辦公廳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》中明確申明“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。

　　“這個(gè)對(duì)于深圳的房地產(chǎn)眾籌行業(yè)會(huì)有毀滅性的影響?！?廣東南方金融創(chuàng)新研究院秘書長徐北表示，深圳有控房價(jià)的壓力指標(biāo)在，因此要把社會(huì)游資擠出去，禁止眾籌炒房也非常正常，“不過，也會(huì)有一些其他的手段可以繞開禁令，比如說眾籌名目換一下，或者以消費(fèi)貸的形式包裝等?！?/p>