土地拍賣(mài)超最高限價(jià)“無(wú)效” 溢價(jià)超45%不計(jì)入房?jī)r(jià)“準(zhǔn)許成本”

　　昨天，南京市推出了新土拍規(guī)則——熱門(mén)區(qū)域的住宅地塊將設(shè)置最高限價(jià)，若開(kāi)發(fā)商舉牌超過(guò)最高限價(jià)，則意味著土地流拍，其實(shí)就是蘇州此前推出的土拍“熔斷機(jī)制”的翻版。與此同時(shí)，南京市物價(jià)局昨天也拿出樓市價(jià)格調(diào)控新政“升級(jí)版”，規(guī)定對(duì)于土地競(jìng)拍中溢價(jià)超過(guò)45%以上的保障房建設(shè)資金，不得計(jì)入樓盤(pán)房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本?！叭蹟鄼C(jī)制”和價(jià)控新政的雙重限制下，開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)能否被有效抑制而回歸理性？本報(bào)昨天專(zhuān)訪(fǎng)了南京市國(guó)土部門(mén)和物價(jià)部門(mén)權(quán)威人士。

　　超過(guò)最高限價(jià)，舉牌了地也不給你

　　新政核心

　　“實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效?！?/p>

　　解讀

　　借鑒蘇州，有助于抑制 房企拿地沖動(dòng)

　　南京此番土拍新政其實(shí)是蘇州地價(jià)“熔斷機(jī)制”的翻版。在南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝看來(lái)，南京市歷來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策的敏感度與關(guān)注度都非常強(qiáng)，此番借鑒蘇州，及時(shí)讓政策落地，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境，抑制開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)。

　　至于政策中的“熱點(diǎn)區(qū)域”，張輝認(rèn)為這主要指的是近期高價(jià)地頻出的板塊，河西中部、河西南部應(yīng)該位列其中，江北的高價(jià)地板塊如江浦片區(qū)也可能會(huì)出現(xiàn)限價(jià)地。而板橋、麒麟等板塊，近來(lái)雖然地價(jià)屢創(chuàng)新高，不過(guò)對(duì)市場(chǎng)整體走勢(shì)影響有限，或許不被列入“熱門(mén)區(qū)域”。

　　實(shí)施時(shí)間未定， 落實(shí)仍待細(xì)則

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，南京土地新政目前仍存在諸多不確定因素，比如“最高限價(jià)”依據(jù)是什么。另外，設(shè)置“最高限價(jià)”，競(jìng)價(jià)成了“指導(dǎo)價(jià)”，拿地意愿強(qiáng)烈的房企有可能結(jié)盟拿地，反而降低土地成本。

　　還有一個(gè)令人關(guān)注的點(diǎn)是，新規(guī)何時(shí)實(shí)施尚未明確，南京市國(guó)土部門(mén)對(duì)此的答復(fù)是“隨時(shí)關(guān)注國(guó)土局網(wǎng)站的更新”。相關(guān)人士告訴記者，具體落實(shí)時(shí)間要以公告為準(zhǔn)，這是“綜合施策、因地施策”的結(jié)果。樓市專(zhuān)家認(rèn)為，南京市可能采取小范圍“試用”的方式推出限價(jià)地，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再?zèng)Q定今后限價(jià)地的規(guī)模與頻次。

　　答疑

　　Q1：南京地價(jià)還會(huì)再創(chuàng)新高嗎？

　　短期內(nèi)不會(huì)，市場(chǎng)進(jìn)入“冷靜期”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地限價(jià)是短期內(nèi)的行政手段，采取的是“局部手術(shù)”的方式，目的是讓市場(chǎng)冷靜下來(lái)才推出的臨時(shí)性措施，因此目標(biāo)明確。以河西為例，當(dāng)前的樓面地價(jià)新高是葛洲壩拿下的河西南部4.5萬(wàn)/㎡的住宅用地，這也是南京全市的最高紀(jì)錄，不難預(yù)見(jiàn)，今后在推出限價(jià)地時(shí)，樓面地價(jià)應(yīng)當(dāng)不會(huì)超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)。

　　Q2：供應(yīng)量上不去會(huì)導(dǎo)致“房荒”嗎？

　　局部試點(diǎn)，不會(huì)影響南京樓市供應(yīng)量

　　蘇州推出土地“熔斷機(jī)制”后的首次拍賣(mài)，兩幅地塊因超出最高限價(jià)而流拍，因此不少人擔(dān)心這會(huì)導(dǎo)致今后一段時(shí)期新房供應(yīng)量短缺。南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝指出，南京土拍新政的實(shí)施范圍是“熱點(diǎn)區(qū)域”，就全市范圍而言，被調(diào)控的總量有限；而且，并非這些區(qū)域的所有住宅地塊都將被設(shè)定最高限價(jià)，政府部門(mén)會(huì)結(jié)合實(shí)際情況，有序推出限價(jià)地，對(duì)南京樓市的供應(yīng)量影響不大。

　　Q3：南京樓市會(huì)因此降溫嗎？

　　很難預(yù)測(cè)，但政府手里還有“牌”

　　新政能否取得滿(mǎn)意的效果只能拭目以待。不過(guò)地產(chǎn)專(zhuān)家表示，即便收效有限，還有限購(gòu)、限貸等“牌”未出，是否出手、何時(shí)出手，都要視市場(chǎng)變化再做決定。不過(guò)，敏感的投資客們?cè)谝惠嗇喌恼{(diào)控政策打壓下，可能會(huì)有所“收斂”。前不久開(kāi)盤(pán)的江北高新區(qū)樓盤(pán)，客戶(hù)中有過(guò)半都是投資人群，有的項(xiàng)目投資客比例甚至超過(guò)70%，這肯定是極為不正常的現(xiàn)象。一旦投資客轉(zhuǎn)向，或許意味著樓市向理性回歸。

　　花了“血本”，定價(jià)也只能看齊周邊

　　新政核心

　　“嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分?！?/p>

　　解讀

　　地價(jià)高，房?jī)r(jià)也能 隨意跟著高？不行！

　　南京市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)王陽(yáng)說(shuō)，新政規(guī)定，土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上的保障房建設(shè)資金，不能算入商品房樓盤(pán)的建設(shè)成本。物價(jià)部門(mén)在相關(guān)的高地價(jià)項(xiàng)目備案時(shí)會(huì)參考周邊同檔次、同類(lèi)型樓盤(pán)的價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，以及南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民收入增長(zhǎng)情況，綜合考慮。如果明顯超出，將對(duì)其約談，并開(kāi)展成本調(diào)查。換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商即使花了大價(jià)錢(qián)，花“血本”拍了個(gè)高價(jià)地，也不能隨意亂要價(jià)，最終的定價(jià)還是必須與周邊的樓盤(pán)相當(dāng)，如果報(bào)價(jià)高得讓南京市民承受不起，那么高價(jià)也報(bào)不上去。

　　新政就是要讓 開(kāi)發(fā)商理性拍地

　　記者注意到，在4月18日出臺(tái)的《南京市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中已經(jīng)提到，土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金“不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容”，但具體沒(méi)再展開(kāi)。此次“升級(jí)版”中明確了“房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本”與申報(bào)價(jià)格的直接關(guān)聯(lián)，王陽(yáng)解釋說(shuō)，如果房企申報(bào)價(jià)格不合理，明顯高，那物價(jià)部門(mén)就要對(duì)其進(jìn)行成本調(diào)查，而且會(huì)控制項(xiàng)目報(bào)價(jià)在合理的范圍內(nèi)。“這也是價(jià)格部門(mén)在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲期間，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新舉措。目的是通過(guò)政策，提醒企業(yè)理性競(jìng)拍土地，不要過(guò)度預(yù)支南京房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期?！?/p>

　　答疑

　　Q1：是否意味著南京將重啟政府核價(jià)？

　　并非如此，只要定價(jià)合理不會(huì)審核成本

　　2007年之前，南京曾實(shí)施“一房一價(jià)”，物價(jià)局對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行嚴(yán)格的成本審核。后來(lái)改為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)后，房企去物價(jià)局備案房?jī)r(jià)是自行定價(jià)。新政提到的“準(zhǔn)許成本”是否意味著重啟政府核價(jià)？王陽(yáng)說(shuō)，并非如此。新政里提到的“準(zhǔn)許成本”，只是針對(duì)競(jìng)拍土地時(shí)不理性，競(jìng)拍價(jià)格溢價(jià)超過(guò)45%，而最終房?jī)r(jià)又明顯超出周邊，與南京城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，讓百姓承受不起的情況。

　　Q2：房?jī)r(jià)“過(guò)快上漲”有無(wú)時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

　　沒(méi)有截止時(shí)間，排全國(guó)第三肯定是“過(guò)快”

　　既然物價(jià)部門(mén)明確了這條新政是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快期間的舉措，那么這個(gè)政策有沒(méi)有實(shí)施的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

　　王陽(yáng)說(shuō)，目前沒(méi)有截止時(shí)間。政府調(diào)控的目的是促進(jìn)南京的房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，這是能夠明確判斷的。比如房?jī)r(jià)上漲是否過(guò)快，看70個(gè)大中城市的指數(shù)也能看出來(lái)。4月份南京排全國(guó)第三，房子又買(mǎi)不到，這肯定是過(guò)快上漲。

　　Q3：過(guò)去的高價(jià)地塊是否“既往不咎”？

　　所有商品房一視同仁、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

　　王陽(yáng)說(shuō)，不管是過(guò)去還是今后的高價(jià)地塊，沒(méi)有上一次開(kāi)盤(pán)價(jià)格可以參考的，備案時(shí)都將以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否合理，即“與周邊同檔次、同類(lèi)型樓盤(pán)相當(dāng)，并與南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相協(xié)調(diào)”。

　　記者注意到，近期開(kāi)盤(pán)的金隅紫金府就是個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目。該地塊2013年時(shí)以16979元/m2的地價(jià)成為當(dāng)時(shí)單價(jià)最貴的，溢價(jià)58%。但與其相隔不遠(yuǎn)的宏圖上水云錦拿地就相當(dāng)便宜，但最終兩個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格卻基本相當(dāng)?？梢钥闯?，備案房?jī)r(jià)并不是以地價(jià)來(lái)確定的。

　　揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波 石小磊