□本報實習記者 徐學成

　　在生命人壽的擴張版圖中，房地產(chǎn)占據(jù)著極大的分量，目前其已經(jīng)持有金地集團、佳兆業(yè)和深振業(yè)A等房企的股份。近期以來，受國企改革、限購放松等概念利好，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強。但根據(jù)上半年行業(yè)的整體表現(xiàn)來看，行業(yè)整體盈利能力在下降，財務風險也在加劇，長期來看，行業(yè)步入下行周期的趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。

　　板塊持續(xù)走強

　　從6月底開始，房地產(chǎn)板塊啟動一波上漲行情，多只個股持續(xù)走強。在此期間，中糧地產(chǎn)表現(xiàn)最為突出。7月14日，中糧地產(chǎn)以3.63元收于漲停板，并在接下來的幾個交易日連續(xù)上漲，截至9月10日，中糧地產(chǎn)累計上漲47%。消息面上，7月15日，國資委召開發(fā)布會介紹多項改革。在國資委公布的6家試點公司中，中糧集團在列。

　　同樣得益于國企改革概念利好，華僑城A同樣從7月初開始為期1個月的上漲行情，累計漲幅超過18%，受益股還包括深圳業(yè)A和華聯(lián)控股。而金地集團則從今年2月底開始啟動，9月10日，金地集團收于9.05元，半年以來的上漲幅度近50%。

　　中金公司研報認為，從主題來看，國企改革以及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的藍籌股的重估仍為近期熱點之一。而上述幾只地產(chǎn)股中，對上述概念均有涉及，生命人壽吃入相關(guān)股票，其意圖或許不難猜測。

　　盈利能力下滑

　　與股價走勢形成鮮明對比的則是，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢并不樂觀。截至目前，A股上市房企半年報已經(jīng)披露完畢，行業(yè)盈利能力下滑、財務風險加劇的趨勢愈發(fā)明顯。

　　銀河證券研究部針對38家上市房企的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上述公司總體主營收入增長4.7%，凈利潤增長4.6%，與2013 年相比，2014年的收入增幅、利潤增速均出現(xiàn)顯著下滑。此外，上半年銷售毛利率和銷售凈利率分別僅為32.5%和9.8%，相比2012年和2013年均出現(xiàn)大幅下滑。

　　上述機構(gòu)同時認為，2014年上半年，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)負債率高達78.1%， 創(chuàng)6年來的新高；扣除預售款后的資產(chǎn)負債率為69.4%，也為近6年來的最高位，行業(yè)風險不斷加大。尤其值得注意的是，凈負債率的上升勢頭尤其迅猛，截至報告期末，凈負債率比2013年年末上升超過20%。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)下半年的趨勢，銀河證券認為，由于2012年和2013年銷售形勢的好轉(zhuǎn)，年末板塊預售款繼續(xù)增加，從預售款金額和結(jié)算收入及其之間的關(guān)系來看，2014年板塊的營業(yè)收入仍將有較快的增長速度，預計在20%以上；由于房價在2012年6月份開始企穩(wěn)回升，2013年保持了增長的趨勢，2014年板塊的盈利能力將企穩(wěn)回升。

　　對于房地產(chǎn)板塊的股價表現(xiàn)，東興證券稱，下半年政策放松的方向很明確，政策放松在限貸方面仍有空間。此外，“二限”政策的全面轉(zhuǎn)向引發(fā)增量投資者的加入，全年房地產(chǎn)股仍有創(chuàng)新高的機會。

　　長期下行趨勢難改

　　盡管研究機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)短期的走勢仍持相對樂觀態(tài)度，但長期來看，行業(yè)的下行趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。

　　銀河證券認為，回顧過去需求不斷增長的樓市上行周期，企業(yè)不斷的增加庫存，增加杠桿，依靠信用擴張的方式擴大資產(chǎn)負債表，進而實現(xiàn)利潤的不斷增長。而當需求增長不再繼續(xù)，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，且房企負債水平達到一定高位時，依靠擴大資產(chǎn)負債表的模式也就逐漸到頭。未來行業(yè)將逐步進入去庫存、信用收縮的下行周期，大多數(shù)企業(yè)的盈利增長將難以為繼，且財務風險不斷加大。

　　中信證券認為，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)將進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)形成的過程，是地產(chǎn)公司競爭力逐漸恢復和顯性化的過程。在這個過程中，真正擅長于搭建管理架構(gòu)，選擇開發(fā)區(qū)域，多元化融資和控制開發(fā)成本的龍頭地產(chǎn)企業(yè)，將鞏固自身的競爭優(yōu)勢。

　　東興證券認為，逆周期發(fā)展能力較強的企業(yè)、龍頭房企以及區(qū)域經(jīng)濟概念較強的地產(chǎn)股具備較強的投資機會。