3月17日，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所披露了招股書(shū)。招股書(shū)公開(kāi)了一些有關(guān)天通苑的“秘密”。比如，天通苑分布著746棟建筑物，常住人口為28萬(wàn)；所管理的停車(chē)位面積相當(dāng)于107個(gè)足球場(chǎng)等。依靠為天通苑提供物業(yè)服務(wù)，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)年均獲得2000余萬(wàn)的凈利潤(rùn)。

　　天通苑到底有多大？

　　位于北京北五環(huán)外的天通苑，是很多“北漂”來(lái)北京的第一站。人流密集、交通擁堵……這些形容詞常伴隨天通苑出現(xiàn)。

　　“第一次來(lái)租房的時(shí)候，我根本不知道往哪走，全是外形差不多的住宅樓，整個(gè)人就像處在一個(gè)大森林之中。”在中關(guān)村工作的汪雨（化名），2年前開(kāi)始北漂時(shí)，選擇了在天通苑租房。

　　工作日的早上7點(diǎn)半，汪雨便要擠在天通苑地鐵站外面的排隊(duì)柵欄里，等候進(jìn)站。早高峰期，汪雨必須等兩三趟地鐵，才能擠上開(kāi)往市中心的地鐵。下午5點(diǎn)以后，烏泱泱的人群再?gòu)牡罔F站走出，扎進(jìn)天通苑。

　　在工作日的白天，天通苑社區(qū)，便剩老人與小孩。天通苑也因此被稱(chēng)作“睡城”。

　　維持天通苑這座超級(jí)“睡城”正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，是一家名為天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)的物業(yè)公司。它是目前北京市最大的物業(yè)公司之一。3月17日，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)，在香港聯(lián)合交易所披露了赴港IPO的招股書(shū)。

　　“大”，是天通苑最大的特點(diǎn)。根據(jù)招股書(shū)，天通苑占地7.7平方公里，建有746棟住宅及非住宅建筑，建筑面積1000萬(wàn)平方米；天通苑社區(qū)分為五大區(qū)域，并細(xì)分成18個(gè)小區(qū)。

　　配套設(shè)施方面，天通苑1家電影院、3個(gè)社區(qū)公園、4家醫(yī)院、5個(gè)郵局、6家大型購(gòu)物商場(chǎng)、22個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)、34所學(xué)校與幼兒園以及631座配電室。此外，地鐵5號(hào)線設(shè)有天通苑北、天通苑、天通苑南三站，還有19條市政路從此經(jīng)過(guò)。

　　這些設(shè)施，服務(wù)于住在天通苑的28.26萬(wàn)居民。這一常住人口數(shù)字，相當(dāng)于法國(guó)第五大城市——里爾核心城區(qū)的人口規(guī)模。

　　天通苑業(yè)主，多是中等收入

　　在外人的印象中，天通苑的居民，大多是租房的“北漂”。但天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，真實(shí)情況并非如此。

　　上市前，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)委托一家機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，天通苑28.26萬(wàn)常住人口中，年齡在15歲-59歲的中青年占比達(dá)到56.6%，60歲以上的老人占比27.6%，另有15.8%為14歲以下的兒童。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，業(yè)主的占比達(dá)到83.8%；只有15.7%的受訪人群屬于租戶(hù)；另有0.5%的屬于借住親戚家等情況。

　　收入方面，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，天通苑的居住人口，以“中等收入人群為主”。其中，家庭年收入超過(guò)10萬(wàn)元的，占到51.4%；家庭年收入在4萬(wàn)-10萬(wàn)元之間的占到34.9%；另有13.8%的業(yè)主，家庭年收入在4萬(wàn)元以下。

　　另有一個(gè)數(shù)據(jù)可以反映出，高收入群體并不青睞天通苑。天通苑的業(yè)主里，只有2.3%的家庭年收入在40萬(wàn)元以上。

　　業(yè)主繳費(fèi)率接近99%

　　依靠服務(wù)天通苑28萬(wàn)的業(yè)主，2015年，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)獲得了2.38億元的總收入，同期凈利潤(rùn)為2647.7萬(wàn)元。

　　天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)的收入，主要來(lái)自于三項(xiàng)業(yè)務(wù)：綜合物業(yè)管理服務(wù)（即物業(yè)費(fèi)）；停車(chē)管理服務(wù)；代收公共事業(yè)費(fèi)服務(wù)。

　　綜合物業(yè)管理服務(wù)，是天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)收入的大頭。2013年－2015年，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)物業(yè)費(fèi)收入，分別為1.54億元、1.6億元、1.63億元，占到同期營(yíng)收總比重的68%左右。

　　取得如此業(yè)績(jī)，超高的繳費(fèi)率“功不可沒(méi)”。招股書(shū)顯示，2012年至2014年，天通苑業(yè)主的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率分別為96.9%、98.4%、98.5%，相比中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均水平高出3個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　“對(duì)于業(yè)主未能支付物業(yè)費(fèi)，我們將通過(guò)上門(mén)拜訪、手機(jī)訊息、電話及警告通知的方式跟進(jìn)?！?天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，其還對(duì)違約業(yè)主采取法律行動(dòng)。

　　停車(chē)管理服務(wù)則是天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)的第二大業(yè)務(wù)。去年，其停車(chē)管理服務(wù)的收入為6584萬(wàn)元，占到營(yíng)收27.6%的比重，且近三年一直保持上漲的態(tài)勢(shì)。

　　目前，天通苑共有74個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)，面積超過(guò)47.6萬(wàn)平方米；同時(shí)還有1.4萬(wàn)個(gè)地上停車(chē)位；面積為29萬(wàn)平方米。這意味著，天通苑停車(chē)場(chǎng)的總占地面積達(dá)到76.6萬(wàn)平米，相當(dāng)于107個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。

　　招股書(shū)顯示，根據(jù)法律規(guī)定，天通苑的地下停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，地上停車(chē)位的所有權(quán)歸業(yè)主共有。通過(guò)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)簽訂合約的形式，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)獲得了停車(chē)場(chǎng)的管理授權(quán)。

　　天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，天通苑地下停車(chē)場(chǎng)的定期車(chē)位，每年收費(fèi)2200元；地上停車(chē)位則視車(chē)型每年收取1600元或2300元。按小時(shí)停車(chē)的話，地上車(chē)位每小時(shí)每輛車(chē)的停車(chē)費(fèi)為1元，連停一天最高收費(fèi)5元。

　　代收公共事業(yè)費(fèi)服務(wù)，是天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)的第三大業(yè)務(wù)。以供暖費(fèi)為例，該業(yè)務(wù)模式為，在代供暖公司收取供暖費(fèi)時(shí)，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)從供暖費(fèi)獲取一定比例的服務(wù)費(fèi)。該服務(wù)費(fèi)比例原為5%；而自2016年開(kāi)始，這一比例漲到了8%。

　　“業(yè)主滿(mǎn)意度高于行業(yè)平均水平”

　　目前，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)共有1619位員工。這里面有745位保安和471位保潔人員，客服人員有177人。

　　天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，它的優(yōu)質(zhì)服務(wù)“受到社區(qū)居民和業(yè)內(nèi)的認(rèn)可”。根據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)查，以滿(mǎn)分100分計(jì)算，其物業(yè)管理服務(wù)的居民平均滿(mǎn)意度是78.3分，較行業(yè)平均水平高3.6分。

　　不過(guò)，在網(wǎng)絡(luò)論壇上，關(guān)于天通苑物業(yè)服務(wù)欠佳的“吐槽”，也不在少數(shù)。而在業(yè)主汪雨的印象中，除了每月定期的上門(mén)查水電煤氣，和小區(qū)門(mén)口的保安崗?fù)?，他“感覺(jué)不到物業(yè)的存在”。

　　目前，天通苑社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及商品房的物業(yè)費(fèi)分別為每月每平方米0.55元及1.76元。天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，未來(lái)將上調(diào)部分類(lèi)型住宅的物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)。

　　天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，今年1月1日起，此前受政府嚴(yán)格監(jiān)管的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)，可根據(jù)市價(jià)調(diào)整。天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)稱(chēng)，“預(yù)計(jì)在2017年前后調(diào)整費(fèi)用”。

　　對(duì)于以后的發(fā)展，天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)的打算是，通過(guò)上市募資建設(shè)“智慧社區(qū)”，還將尋求收購(gòu)其他物業(yè)公司?！爸腔凵鐓^(qū)”的一個(gè)方向，將是社區(qū)增值服務(wù)。據(jù)分析，送貨上門(mén)、超市、居家養(yǎng)老服務(wù)，為天通苑居民需求量最大的增值服務(wù)。

　　□新京報(bào)記者 李春平 北京報(bào)道